Городское обновление: почему застройщики сокращают обещанные жильцам метры
Рынок городского обновления в Израиле сталкивается с волной пересмотра договоров: застройщики сокращают обещанные метражи из-за роста затрат и завышенных первоначальных обещаний.
Сектор городского обновления в Израиле сталкивается с растущей тенденцией, когда застройщики пытаются пересмотреть подписанные соглашения и сократить обещанные владельцам квартир бонусы. По словам оценщика недвижимости Шмуликом Коэном, генеральным директором компании SK Shamaot, это явление проистекает из сочетания нереалистичных первоначальных обещаний и серьезного макроэкономического давления.
Анатомия невыполненных обещаний
Коэн оценивает, что от 50% до 60% жилых комплексов, где уже подписаны коммерческие соглашения, в настоящее время сталкиваются с проблемой изменения условий проектов. При этом он отмечает, что первопричины делятся поровну между рыночными реалиями и недостаточной предварительной проверкой.
«Половина проблем с сокращением преимуществ вообще не связана с рыночными экономическими соображениями», — отмечает Коэн. «Владельцы выбрали застройщика, который предложил больше всех, но эти предложения не выдержали проверки реальностью». Остальные 50% обусловлены ростом стоимости строительства на 15-20% за последние два года, а также разрывом между ожидаемыми доходами застройщиков и реальной ситуацией на рынке недвижимости.
Когда застройщик прав — а когда преувеличивает
Анализ конкретных проектов в различных городах иллюстрирует грань между оправданными корректировками и чрезмерными требованиями. В одном из проектов жилых башен в Иерусалиме владельцам пообещали прибавку в 30 кв.м к новой квартире. Позже застройщик попросил уменьшить этот бонус всего на 5 кв.м. Изучив данные, Коэн подтвердил обоснованность этого шага.
Иная ситуация сложилась в Тель-Авиве, в 4-м округе, где застройщик пообещал нереалистичную прибавку в 28 кв.м. Когда рынок изменился, застройщик потребовал не только сократить метраж, но и отменить арендную плату, снизить технические характеристики, а также обязать каждого жильца выплатить 111 000 шекелей на строительные расходы. Хотя большинство уступок в итоге были согласованы, требование об участии жильцов в расходах на строительство было отклонено, а итоговая прибавка составила 10 кв.м вместо 28.
Превращение уступок в возможности
Несмотря на болезненность сокращений, Коэн подчеркивает необходимость оценивать общую картину. Новая квартира, пусть и с меньшим метражом, обычно стоит на 60-80% дороже старой, а также включает защищенное помещение (мамд), парковку, кладовую и балкон.
Нир Шмули, генеральный директор Компании по развитию и городскому обновлению, разделяет этот взвешенный подход: «Подписанное соглашение нужно уважать. Снижение цен на жилье или падение рентабельности сами по себе не являются достаточной причиной для сокращения преимуществ владельцам квартир. Это предпринимательские риски застройщика».
Тем не менее, эксперты советуют использовать такие ситуации для улучшения условий: например, снизить порог рентабельности для распределения сверхприбыли с 18% до 16%, увеличивая шансы жильцов на получение дополнительных дивидендов в будущем.
