Реновация жилья в Израиле: только 16,7% потенциала дошли до реализации
Анализ 381 израильского квартала показал, что лишь в 16,7% жилья, предназначенного для реновации, процесс находится на стадии реализации, несмотря на рекордное планирование.
Анализ 381 квартала, предназначенного для реновации, выявил значительный разрыв между градостроительным потенциалом и его реальной реализацией. Почти в половине кварталов уровень реализации не превышает 10%, в то время как лишь в 13 кварталах было реализовано 60% и более потенциала. На вершине списка находятся квартал Рамат-Эшколь в Иерусалиме с показателем реализации 91,6% и квартал Ха-Ришоним в Рамат-Гане с 87.8%.
Проверка, проведенная «Центром недвижимости» («Мерказ ха-надлан») и компанией «Мадлан» накануне ежегодного саммита по городской реновации, охватила по состоянию на январь 2026 года 381 квартал в 54 городах. В общей сложности в этих кварталах насчитывается около 1,21 миллиона единиц жилья, подлежащих реновации. Однако из них лишь 201 717 квартир (16,7%) находятся на одной из стадий реализации: 64 607 единиц жилья находятся на этапе подачи заявки на получение разрешения, 39 616 получили разрешение на строительство и 97 494 уже заселены.
Разрыв между планированием и строительством
Данные наглядно демонстрируют разрыв между темпами планирования и реальным продвижением на местности. В 2025 году были утверждены планы на рекордное количество — около 76 тысяч единиц жилья, однако число выданных разрешений на строительство составило всего около 28,9 тысячи квартир, причем выдача разрешений находится в нисходящем тренде. В последние годы государство пыталось сократить часть бюрократических барьеров, в том числе с помощью новых рамковых соглашений на сумму 210 миллионов шекелей, призванных стимулировать местные органы власти ускорить выдачу разрешений, а также выделения бюджетов на планирование и субсидирование проектов «пинуй-бинуй» на периферии в объеме более 1 миллиарда шекелей.
Тем не менее разрыв между утвержденными планами и реальным строительством остается существенным. Среди причин можно выделить неопределенность в отношении общественных нагрузок, сборов и сроков, которые могут затруднять продвижение проектов даже после утверждения плана.
Высокие цены и сильное население
Различия заметны и между городами. Раанана лидирует по среднему показателю реализации с 34,7%, за ней следует Рамат-Ган с 32%. С другой стороны, в Бейт-Шемеше показатель реализации составляет 6,8%, а в Бней-Браке — 7,5%.
В Тель-Авиве, где было проверено 54 квартала, средний показатель реализации составляет 23,6%, что выше общестранового уровня. Тем не менее и внутри города существуют значительные перепады. В Неве-Голане в Яффо показатель реализации составляет около 72%, а в северной части Северного Тель-Авива — около 70%. Напротив, в Кфар-Шалеме, где насчитывается около 10 000 единиц жилья, показатель реализации составляет всего 3,2%. В Неве-Шарет этот показатель равен 38,2%, причем около 30% потенциала уже заселено.
«Кварталы, где реновация продвигается вперед — это, как правило, те районы, где относительно высоки цены на квартиры и сильное население, поэтому для застройщиков существует более высокая экономическая целесообразность», — отметил Тал Копель, генеральный директор компании «Мадлан».
По его словам, в кварталах с более низкими ценами главным двигателем реновации являются преимущественно масштабные проекты «пинуй-бинуй», а не точечная реновация зданий. Среди проблем, останавливающих реновацию, он назвал вопросы прав на землю, долевую собственность, сопротивление высотному строительству и жильцов-отказников.
Высокая градостроительная определенность
Дан Качановский, генеральный директор и владелец «Центра недвижимости», отмечает, что большинство кварталов, где показатель реализации превысил порог в 60%, расположены в зонах высокого спроса или вблизи них, где стоимость земли обеспечивает экономическую жизнеспособность и без государственных субсидий.
«Наиболее важным параметром является то, что все они пользуются высоким уровнем градостроительной определенности. В тех местах, где застройщики и владельцы квартир знали, что разрешено строить и что будет утверждено, проекты множились», — подчеркнул он.
