Верховный суд обязал «Нацба» выплатить 17 миллионов шекелей налога за покупку отеля в Эйлате

Верховный суд отклонил апелляцию компании «Нацба», принадлежащей бизнесмену Коби Маймону, на обязательство по уплате налога на покупку в размере около 17 миллионов шекелей в связи с приобретением отеля «Принцесса» в Эйлате в 2015 году.

Отель «Принцесса», расположенный рядом с пограничным переходом Таба, на протяжении двух десятилетий и вплоть до 2009 года считался одним из ведущих роскошных отелей Израиля. В конце 2015 года объект столкнулся с финансовыми трудностями и рухнул под бременем долгов в 197 миллионов шекелей; с тех пор отель так и не возобновил работу.

Компания «Лексен Исраэль Лтд.», принадлежащая немецкому бизнесмену Александру Теслеру, управляла отелем с 1992 по 2011 год. В 2011 году было подписано соглашение с «Исротель Лтд.» об управлении отелем до декабря 2021 года с опциями продления. Однако из-за возражений Уполномоченного по ограничению деловой практики срок был сокращен, и «Исротель» завершила управление объектом в октябре 2015 года.

В сентябре 2015 года «Нацба» заключила с «Лексен» соглашение о приобретении акций компании вне рамок процедуры конкурсного управления. Было согласовано, что «Нацба» приобретет 60% акций на первом этапе с опцией на покупку оставшихся 40% в дальнейшем. В договоре указывалось, что стоимость отеля по состоянию «как есть» (AS IS) составляет около 285 миллионов шекелей.

Инвестиции в размере 60 миллионов шекелей

31 октября 2015 года — через 41 день после подписания соглашения — «Исротель» прекратила деятельность, и отель закрылся. Новые бронирования перестали приниматься, а персонал не был переведен в «Лексен». Муниципалитет Эйлата по запросу владельцев предоставил объекту полное освобождение от муниципального налога (арноны) на три года как строению, непригодному для использования.

В начале 2016 года «Лексен» подала в Министерство туризма запрос на утверждение инвестиционного плана на сумму 60 миллионов шекелей для «возвращения отеля в эксплуатацию». В документах подчеркивалось, что отель находится в запущенном техническом состоянии и требует масштабного ремонта, так как существенных работ не проводилось с 1992 года. В марте 2017 года «Нацба» реализовала опцию на покупку оставшихся 40% акций. В 2018 году было заключено соглашение с компанией Swandor об управлении отелем, однако в декабре 2019 года на объекте произошел крупный пожар, и открытие вновь было отложено.

---

Апелляция «Нацба»

«Нацба» не сообщила о сделке директору по налогообложению недвижимости Беэр-Шевы, полагая, что «Лексен» не является «имущественным товариществом» (איגוד מקרקעין), а значит, покупка акций не облагается налогом. Налоговое управление придерживалось иного мнения. После проведения оценок было установлено, что сумма налога на покупку составляет 10,26 миллиона шекелей за первый этап и 6,84 миллиона шекелей за второй, итого — 17,1 миллиона шекелей основного долга.

Апелляционный комитет при Окружном суде Беэр-Шевы отклонил жалобу «Нацба», после чего компания подала заявление в Верховный суд. «Нацба» настаивала, что владение отелем не должно классифицироваться как владение «имущественным товариществом» из-за наличия гостиничного оборудования и операционной деятельности. Директор по налогообложению недвижимости, в свою очередь, подчеркнул, что на момент продажи у «Лексен» отсутствовала какая-либо деловая активность, а единственным активом было право на недвижимость.

«Искусственность в утверждении»

Судья Халед Кабуб, с согласия вице-президента Ноама Сольберга и судьи Ицхака Амита, отклонил апелляцию. Кабуб отметил, что цель закона — предотвратить налоговое планирование, при котором сделка с недвижимостью маскируется под куплю-продажу акций.

«Складывающаяся картина такова, что "Нацба", по сути, купила не компанию, владеющую "живым и действующим" отелем, а отель, находящийся на грани закрытия, когда дата его скорого закрытия была известна, когда планировалось не продолжать его эксплуатацию сразу после даты закрытия, а только после ремонта», — подчеркнул судья Кабуб.

Суд также указал на противоречие в позиции «Нацба»: в ходе другого судебного спора с прежними владельцами «Лексен» компания сама заявляла, что запуск отеля без масштабных ремонтных работ был невозможен, что прямо опровергает ее доводы о покупке «действующего предприятия» в налоговом процессе.