Верховный суд поставил точку в споре о праве собственности на комнату в Ашдоде
Верховный суд отклонил ходатайство о повторном слушании по делу о принадлежности спорной комнаты в многоквартирном доме в Ашдоде. Судья Ноам Сольберг постановил, что предыдущее решение не создало нового прецедента, а комната останется в собственности её фактических владельцев.
Соседи в Ашдоде вступили в судебный спор из-за комнаты, фактически находящейся в квартире одних из них. История дела такова: семья Хадад приобрела двухкомнатную квартиру. Спустя десять лет проживания выяснилось, что фактическая планировка помещений не соответствует данным, внесенным в реестр недвижимости (Табу). Согласно официальной записи, комната, которой фактически пользовались их соседи, семья Шварц, юридически принадлежит квартире семьи Хадад.
Семья Хадад подала иск и одержала победу в окружном суде, однако семья Шварц обжаловала это решение в Верховном суде (дело 1409/2). В октябре прошлого года коллегия судей большинством голосов удовлетворила апелляцию.
В решении суда было отмечено, что трудно согласиться с тем, чтобы Хадад, купившие квартиру как двухкомнатную, получили «дар небес» из-за ошибки, допущенной при регистрации многоквартирного дома десятилетия назад. Верховный суд распорядился внести изменения в реестр, чтобы привести юридическую запись в соответствие с фактическим положением дел.
Таким образом, в рамках этого процесса было представлено четыре различных судейских мнения: позиция окружного суда, поддержавшего семью Шварц, и три разных юридических подхода, предложенных судьями Верховного суда, которые, несмотря на согласие с отменой решения нижестоящей инстанции, обосновали свою позицию по-разному.
Значение судебного решения
В своем вердикте Верховный суд претендовал на создание новой прецедентной нормы относительно обязательной силы записей в реестре многоквартирных домов. Поскольку большинство граждан страны проживают в квартирах, зарегистрированных подобным образом, решение суда могло иметь серьезные последствия, допуская при определенных условиях снижение юридического веса данных реестра и чертежей, являющихся частью приказа о регистрации. Действительно, за короткий период после публикации решения в октябре 2024 года уже появились судебные акты, ссылающиеся на «прецедент Хадад — Шварц».
С юридической точки зрения, наиболее обоснованной представляется позиция судьи Амита. Он указал, что статью 125 Закона о недвижимости, согласно которой запись в реестре является решающим доказательством содержания прав на недвижимость, следует рассматривать в совокупности со статьей 10 того же закона. Последняя гласит, что добросовестный покупатель, приобретший право на недвижимость за вознаграждение, сохраняет его, даже если запись была неверной. Поскольку Хадад при покупке видели, что квартира состоит из двух комнат, платили за двухкомнатную квартиру и пользовались ею как таковой, защита добросовестного покупателя к ним не применима. Суд также нашел способ преодолеть проблему срока исковой давности и зарегистрировать спорную комнату на имя семьи Шварц.
Отказ в повторном слушании
Семья Хадад подала ходатайство о проведении повторного слушания, утверждая, что решение суда установило новую прецедентную норму. Однако судья Ноам Сольберг неожиданно для многих отклонил это прошение.
Он пояснил, что решение, вынесенное полгода назад, не содержит новых прецедентных норм, требующих дополнительного разъяснения. При детальном изучении вердикта становится очевидно, что судьям не удалось прийти к единому знаменателю. Как указали сами заявители, решение содержит «множество мнений и фундаментальных, принципиальных споров между судьями коллегии». Судья Сольберг подчеркнул, что попытка заявителей представить отдельные положения из частных мнений судей как «прецедент» не соответствует принятой юридической практике.
Определенная двусмысленность или оставление вопроса без окончательного обязывающего решения не являются достаточным основанием для назначения повторного слушания, добавил судья. Остальные доводы семьи Хадад были признаны по своей сути апелляционными, что исключает возможность пересмотра дела.
Ходатайство было отклонено, а семью Хадад обязали выплатить семье Шварц 3 500 шекелей в качестве судебных издержек. Это означает, что спорная комната окончательно остается во владении её фактических пользователей, а в реестр недвижимости будет внесено соответствующее исправление.
Таким образом, «прецедент Хадад — Шварц» фактически развеялся, и вопрос о границах обязательной силы записей в реестре многоквартирных домов остается открытым для дальнейшего развития судебной практики.
Представители заявителей: адвокаты Ишай Бейт-Он и Дорон Хадад. Представитель ответчиков: адвокат Моше Моргенштерн. Автор комментария — адвокат Моше Бен Давид, специализирующийся на вопросах недвижимости.
