У вас есть 500 тысяч шекелей: квартира для инвестиций или портфель акций?
Квартира для инвестиций может приносить доход от аренды и рост стоимости, но требует значительного капитала, обслуживания и налоговых отчислений. Инвестиции в портфель акций обеспечивают ликвидность и хорошую доходность в долгосрочной перспективе, однако облагаются более высоким налогом.
Один из ключевых вопросов при наличии собственного капитала для инвестиций — что выгоднее: приобрести недвижимость или вложить средства в акции. Квартира для инвестиций может приносить доход от аренды и рост стоимости, но требует большого капитала, затрат на обслуживание и налоговых выплат. Портфель акций более ликвиден и диверсифицирован, однако прибыль по нему также облагается налогом.
Рассмотрим пример: квартира стоимостью 1,5 миллиона шекелей с арендной платой 4 500 шекелей в месяц. Валовая доходность составляет около 3,6%, но после вычета расходов она становится ниже. Портфель акций может приносить более высокую доходность в долгосрочной перспективе — около 6,5%–7,5% в год, однако волатильность здесь выше, а налог составляет 25%. При инвестировании в дополнительную квартиру существует налог на доход от аренды, но до суммы около 5 600 шекелей действует льгота. Налог на доход сверх этой суммы особенно низок, так как можно выбрать схему налогообложения в 10% от дохода. Государство поощряет доход от сдачи квартиры в аренду, в то время как инвестиции на рынке капитала облагаются иначе.
Выбор между двумя альтернативами зависит от предпочтения риска, способности управлять недвижимостью и ожидаемого повышения стоимости объекта. Если стоимость квартиры вырастет за год на 2%–3%, что ниже долгосрочного среднего показателя около 4% в год, то доходность составит около 6% до вычета расходов и налогов. Это валовая доходность, а итоговый результат зависит от сопутствующих расходов. Существует налог на прирост капитала при продаже второй квартиры, но зачастую при правильном налоговом планировании можно получить освобождение. Если инвестиция финансируется за счет ипотеки, доходность на капитал выше.
На рынке капитала доходность в последние годы была намного выше, но в разрезе десятилетий она в среднем достигает около 7,5%, а после уплаты налогов остается менее 6%. Эти инвестиции очень близки по доходности, но сильно различаются по своей природе. Пример с 1,5 миллиона шекелей далек от средней цены квартиры в Израиле, которая составляет 2,435 миллиона, поэтому разрыв требует большего собственного капитала или использования кредитного плеча.
За последний год индекс цен на квартиры снизился на 1,5%, а арендная плата выросла на 3,2%, то есть валовая доходность улучшилась. 500 тысяч шекелей не позволяют купить квартиру из примера без ипотеки в размере одного миллиона шекелей. При средней неиндексированной процентной ставке 4,56% на 25 лет ежемесячный платеж составляет около 5 593 шекелей против арендной платы в 4 500 шекелей, то есть доплата составляет около 1 100 шекелей в месяц, или около 13 тысяч шекелей в год. Кредитное плечо увеличивает движение относительно собственного капитала. Рост стоимости актива на 1,5% (22 500 шекелей) полностью добавляется к 500 тысячам шекелей капитала, что составляет 4,5% от него.
Расходы — это то, что отделяет валовую прибыль от чистой. Один пустующий месяц в году отнимает около 8% от дохода от аренды, а сверх этого добавляются расходы на домовой комитет, муниципальный налог (арнона) в периоды простоя, страхование, ремонт и износ. Арендатор, который платит с опозданием или оставляет квартиру в состоянии, требующем ремонта, влияет на результат сильнее, чем разница в полпроцента по ипотечной ставке. Портфель акций на те же 500 тысяч шекелей не требует ежемесячных выплат, налог по нему откладывается до момента реализации и взимается в размере 25% от реальной прибыли, а подверженность риску можно сокращать по частям.
