Является ли запись в реестре недвижимости окончательным решением? Три судебных прецедента

Три недавних судебных решения проливают новый свет на значимость регистрации прав на недвижимость и возможности её оспаривания. Из них следует, что запись в реестре недвижимости (Табу) не всегда является окончательным и неоспоримым решением.

1. Квартира, проданная родственнице адвоката

Первое дело касается продажи квартиры в Ашкелоне. Адвокат Дани Гевати вынудил владелицу подписать пакет документов, включая договор займа, аренды и два договора купли-продажи на одну и ту же квартиру. В результате объект был продан дважды: сначала двоюродной сестре адвоката, а затем — другой его родственнице, уже после завершения регистрации прав.

Истица утверждала, что не понимала сути подписываемых бумаг, не получала оплаты и не знала о сделках. Ответчики же настаивали на добросовестности приобретения, ссылаясь на «рыночное правило», согласно которому покупатель, полагающийся на данные реестра, защищен законом.

Судья Амит Коэн из Окружного суда в Беэр-Шеве удовлетворил иск, установив, что адвокат действовал в условиях конфликта интересов и злоупотребила доверием клиентки. Суд постановил: первый договор недействителен, а права второй покупательницы не защищены, так как она не проявила должной осмотрительности в подозрительных обстоятельствах сделки.

Представители адвоката Гевати заявили о намерении подать апелляцию, указав на наличие подписанных истицей документов, подтверждающих отсутствие претензий, и объективных доказательств, таких как визит оценщика.

---

2. Земля, экспроприированная до создания государства

Второе дело касается иска наследниц, требовавших возврата земельных участков, переданных в собственность Верховного комиссара в 1936–1937 годах для целей планирования. Истицы утверждали, что земля не была использована по назначению, а передача была принудительной.

Судья Лимор Биби из Административного суда в Тель-Авиве отклонила иск, указав, что покойный владелец был профессиональным девелопером и осознавал последствия своих действий. Кроме того, суд подчеркнул, что по делу истек срок исковой давности, так как петиция была подана спустя 90 лет.

---

3. Спустя 40 лет: квартира без регистрации

Третья история связана с супругами, которые приобрели квартиру в Бат-Яме в 1984 году, но не оформили её на свое имя. После смерти мужа истица обнаружила, что наследники продавцов зарегистрировали права на себя на основании завещания.

Судья Идит Кацбой из Окружного суда в Тель-Авиве встала на сторону истицы. Несмотря на то что запись в реестре является доказательством, суд счел, что в данном случае она не может быть иммунной. Наличие договора купли-продажи, налоговых отчетов и факт многолетнего владения стали решающими аргументами для признания прав истицы.

Выводы: приоритет сути над формой

Адвокат Шалом Симон, партнер офиса «Кореш и партнеры», отмечает, что суды все чаще отдают предпочтение содержательному рассмотрению сделок перед формальной записью в реестре.

Основные правила для покупателя:

• Регистрируйте права без промедления.

• Проявляйте бдительность: проверяйте историю объекта, наличие налоговых документов и цепочку прав.

• Храните доказательную базу (договоры, платежные документы, переписку) в течение всего срока владения.

«Закрытие глаз или халатность при регистрации могут привести к потере собственности. Если сделка вызывает подозрения, полагаться исключительно на реестр нельзя», — резюмирует адвокат.