В Нью-Йорке истекающие налоговые льготы приводят к росту налогов на жилье
В Нью-Йорке тысячи зданий теряют налоговые льготы, что приводит к резкому росту налога на имущество и расходов владельцев жилья.
Тысячи владельцев недвижимости и арендаторов в Нью-Йорке сталкиваются с новой экономической реальностью на фоне истечения срока действия налоговых льгот, что приводит к резкому росту налога на имущество и расходов на содержание жилья.
Когда Дерек Маккензи переехал в свою квартиру в Бруклине в 2022 году, его ежегодный налог на недвижимость составлял 140 долларов. В текущем году эта сумма подскочила до 7 600 долларов, а в следующем году она, как ожидается, достигнет 10 500 долларов. Стремительный рост налога обусловлен завершением действия налоговой льготы, которой Маккензи пользовался около 15 лет на свою квартиру в районе Парк-Слоуп. Теперь, после отмены льготы, Маккензи и его соседи по дому будут выплачивать налог на имущество в полном объеме. С аналогичной экономической ситуацией сталкиваются жители тысяч других зданий в Нью-Йорке, где налоговые послабления постепенно прекращаются.
Тысячи зданий на пороге налогового скачка
Во всех пяти боро Нью-Йорка тысячи зданий рискуют потерять налоговые льготы на недвижимость в период до 2030 года и в последующие годы. Согласно данным департамента финансов нью-йоркской мэрии, речь идет примерно о 4 100 зданиях. Однако ряд аналитиков, использующих иные методы расчетов, оценивают этот показатель значительно выше. По оценкам платформы Roebling Index, занимающейся исследованиями в сфере недвижимости, в период с 2023 по 2030 год налоговых льгот могут лишиться до 4 800 частных жилых домов, кооперативных зданий и арендных комплексов.
Согласно анализу Roebling, поэтапное сокращение льгот приведет к резкому увеличению налоговой нагрузки примерно на 66 тысяч жилых единиц к 2030 году. Еще около 4 600 зданий, включающих порядка 94 тысяч единиц жилья, планируют перевести на полное налогообложение в период с 2011 по 2040 финансовые годы. Давление также ощутят на себе арендаторы квартир: в примерно 2 630 арендных домах до 2030 года постепенно завершатся налоговые соглашения, заключенные до 2016 года.
«Но когда налоговая льгота истекает, кто-то должен покрывать дополнительные расходы, — отметил Кори Коэн, руководитель группы в компании Compass и издатель Roebling Index. — Это происходит за счет повышения арендной платы там, где это позволяют регулирование и рыночные условия, снижения доходов собственника или, со временем, падения стоимости объекта недвижимости».
Стимулирующие льготы и их завершение
Жилищный кризис и доступность жилья остаются центральными вопросами в Нью-Йорке. Десятилетия назад застройщикам жилой недвижимости, включая проекты доступного жилья, предоставлялись налоговые льготы для стимулирования строительного сектора в условиях растущего спроса. Налоговые послабления обычно действуют от 10 до 25 лет, постепенно сокращаясь к концу срока — как правило, на 20 процентных пунктов за раз, пока здание не начнет облагаться налогом по полной ставке.
«Когда мы покупали квартиру, нам объяснили суть налоговой льготы, — рассказала 59-летняя Одри Генри, владелица квартиры в кооперативном доме в Гарлеме, приобретенной в 2004 году. — Нам говорили: «К тому моменту, когда льгота исчерпает себя, появится новая программа. Не беспокойтесь об этом»».
Генри и ее соседи создали петицию в связи с приближающимся налоговым кризисом и обратились в местные муниципальные комитеты. В свою очередь, комитеты направили письма руководству города с призывом принять законодательные меры для смягчения налогового бремени для таких зданий. В дополнение к налогам ежемесячные расходы на содержание домов также демонстрируют многократный рост.
«Есть люди, которые после этого года, возможно, уже не смогут позволить себе жить здесь, — сказала Генри, воспитывающая дочь-студентку и ухаживающая за 98-летней матерью. — Надеюсь, я не окажусь среди них».
Продажа жилья в зданиях с истекающими налоговыми льготами также сопряжена с трудностями. По данным исследования более 37 тысяч сделок с недвижимостью по всему городу, в районах, где льготы подходили к концу, темпы роста стоимости жилья оказались на 5,4 процентных пункта ниже по сравнению с территориями, где до окончания льготного периода оставалось еще много лет.
