Зеленый свет Северному кварталу в Герцлии: у частных владельцев есть 90 дней на организацию

После многолетних задержек, споров и возражений Комиссия по продвижению приоритетных жилых комплексов (ВАТМАЛЬ) объявила о решении утвердить для депонирования планы Северного квартала Герцлии. Речь идет о проектах метро и парка (ТМАЛЬ/3006 и ТМАЛЬ/3006/а), которые дополняют план «Кирьят-ха-Маслуль» (ТМАЛЬ/1083), утвержденный еще в 2021 году на территории старого аэропорта, но годами блокировавшийся из-за разногласий между министерствами и возражений местных жителей.

Планы охватывают территорию площадью около 2500 дунамов на северо-востоке Герцлии и включают части земель Кфар-Шмарьягу, Раананы, Хоф-ха-Шарон и Рамат-ха-Шарон. Ожидается, что новый квартал будет включать около 14 918 единиц жилья, около 600 единиц жилья с медицинским уходом, а также сотни тысяч квадратных метров офисных и торговых площадей. Наряду с этим запланировано строительство станции метро вблизи Университета Райхмана, которая станет ключевым транспортным узлом региона. Общая стоимость реализации планов оценивается в 6 миллиардов шекелей.

Вызов: множественность владельцев

Следующий этап продвижения проекта ожидается примерно через 90 дней, когда план будет депонирован ВАТМАЛЬ. В этот период можно будет подать возражения, а параллельно будут утверждены таблицы балансировки и распределения, определяющие порядок раздела участков и прав на строительство между частными правообладателями.

Комплекс характеризуется множественностью владельцев: сотни частных лиц наряду с Государством Израиль, муниципалитетом Герцлии, Еврейским агентством (Сохнут) — через дочернюю компанию «Химнута» — и Управлением развития. В плане ТМАЛЬ 3006 около 67,6% земель находятся в частной собственности, в плане ТМАЛЬ 3006а — около 25,4%.

С августа 2024 года в границах ТМАЛЬ 3006 было совершено несколько крупных сделок по покупке сельскохозяйственных земель: компания «Риалити» приобрела 44 дунама за 205,5 млн шекелей, а компания «Исраэль-Канада» в декабре 2024 года купила участок площадью 21 дунам за 120 млн шекелей. С учетом последней сделки на сумму более 200 млн шекелей, общий объем инвестиций в покупку земель в этом комплексе превысил полмиллиарда шекелей.

Адвокаты Мири Донин-Шуб (фирма «Ардинст, Бен-Натан, Толедано и соавт.») и Эли Вильчик (фирма «Нашиц, Брандес, Амир и соавт.»), представляющие группу правообладателей, поясняют, что закон обязывает выделять права на самостоятельных участках владельцам, добровольно объединившимся в соглашение о совместной деятельности. Подобный принцип распределения прав применялся в проектах Пи-Глилот и Сде-Дов.

«Распределение целыми участками осуществляется оценщиком плана, который получает от руководителей групп списки членов, подписавших соглашение. Это позволяет им сразу после утверждения плана запрашивать разрешения на строительство. Предварительное объединение также предотвращает риск принудительного раздела имущества и вынужденной продажи через процедуру управления имуществом», — отмечают эксперты.

Опасность: необъединенные правообладатели теряют до 40%

По словам адвокатов, тем, кто хочет гарантировать свои права, следует поторопиться: «Опыт показывает, что в комплексах с множеством владельцев те, кто не объединился, теряют до 40% стоимости своей земли. В проекте „Кирьят-ха-Маслуль“, депонированном в 2021 году, застройщики захватывают участки, владельцы которых не объединились, и инициируют разделы имущества, оставляя частных лиц изолированными, что существенно вредит стоимости их активов».

Отдельным вопросом остается наличие загрязнителей PFAS в почвах, характерных для бывших аэропортов. Адвокат Донин-Шуб поясняет, что вслед за проверками в Сде-Дов аналогичные исследования ожидаются и в Герцлии, однако, по ее оценке, это не должно задержать реализацию планов.