11 лет бюрократии: проект ТАМА-38 превратился в бесконечную тяжбу
Проект ТАМА-38 в хайфском районе Шамбур, запущенный в 2015 году, до сих пор не получил разрешения на строительство. Девелопер и местный комитет по планированию обмениваются взаимными обвинениями, а дело продолжает кочевать между инстанциями.
Распространенный аргумент среди девелоперов заключается в том, что местная бюрократия излишне затянута, а комитеты по планированию и строительству тормозят реализацию проектов. Однако в исключительных случаях, подобных рассматриваемому, местный комитет по планированию и строительству Хайфы утверждает, что именно девелопер проекта ТАМА-38 затягивает процесс из-за многочисленных нарушений и повторяющихся апелляций, длящихся уже более десяти лет.
Район: один из самых востребованных в городе
Место действия — старое здание на пять квартир по улице Маргалит, 31, в престижном районе Шамбур. Эта локация считается одной из самых привлекательных в Хайфе благодаря расположению между центрами Ахуза и Кармель, а также тишине и панорамным видам на море из многих квартир.
Район пользуется огромным спросом у девелоперов ТАМА-38, реализовавших здесь десятки проектов. Цены на новые 5-комнатные квартиры в рамках таких проектов достигают в среднем 4,2 млн шекелей, 4-комнатные — около 3,4 млн шекелей, а 3-комнатные — около 3 млн шекелей.
Тем не менее диапазон цен широк и зависит от типа ТАМА (укрепление с надстройкой или снос и строительство заново) и наличия вида на море. Эти факторы могут создавать разницу в цене в 15%–20%, однако экономический потенциал таких проектов очевиден и исчисляется десятками миллионов шекелей. В свете этого между девелоперами и комитетами по планированию постоянно возникает напряженность по поводу масштабов застройки и расширения прав на строительство.
Проект: тянется с 2015 года
Впервые проект появился на бумаге в апреле 2015 года. Девелоперская компания «Йозма Алоним» запросила разрешение на снос старого здания и строительство нового по программе ТАМА-38. Местный комитет Хайфы отклонил заявку, сославшись на несоответствие городской политике. Апелляция девелопера в окружную комиссию также была отклонена в том же году.
В январе 2016 года компания подала исправленную заявку на строительство здания высотой 7,5 этажей над двумя уровнями подземной парковки. Комитет вновь ответил отказом, так как тогдашняя политика ограничивала высоту зданий 6,5 этажами, а проект содержал нарушения городских планов. Кроме того, менее 80% владельцев квартир дали согласие на план, что привело к возражениям со стороны жильцов.
В течение следующих 14 месяцев было запрошено и утверждено не менее десяти продлений заморозки апелляции, пока стороны пытались достичь соглашения. В июле 2020 года девелопер сообщил о договоренностях с жильцами, однако против проекта выступили соседи и мэрия, аргументируя это избыточной плотностью застройки. Компания выразила готовность сократить план до 14 единиц жилья.
В 2021 году апелляционная комиссия постановила, что плотность проекта не является аномальной, но потребовала внести ряд изменений для соответствия экологическим стандартам.
Новые планы: «необоснованные нарушения»
В 2023 году «Йозма Алоним» подала новый план на 14 единиц жилья высотой 6,5 этажей, утверждая, что учла все замечания. Однако местный комитет вновь отклонил его, потребовав проведения комплексного транспортного исследования из-за высокой концентрации проектов ТАМА-38 в округе. Комитет опасался, что сокращение этажности парковки приведет к дефициту мест на и без того перегруженной улице.
После очередной апелляции и жарких споров комиссия вернула план на дополнительную проверку. В итоге местный комитет отклонил и эту версию, указав, что девелопер продолжает игнорировать указания комиссии и требования документа о политике планирования 2016 года.
В решении комитета подчеркивается: «Девелопер повторяется снова и снова... и подает нарушения в необоснованном масштабе. В ситуации, когда требуется так много исправлений, у местного комитета нет иного выбора, кроме как отклонить заявку».
Адвокаты Шахар Левинзон и Йони Шалев-Рива, представляющие интересы возражающих соседей, называют поведение девелопера преднамеренным изматыванием: «Помимо тяжелого давления на владельцев прав, речь идет о вопиющей трате общественных ресурсов. Комитеты вынуждены выступать в роли детективов, выявляя несоответствия в планах, вместо того чтобы продвигать актуальные проекты для города».
Девелопер: крутой участок с узким фасадом
Владелец компании Ави Алоним сообщил, что уже работает над новой апелляцией, настаивая на том, что план соответствует всем требованиям двухлетней давности. По его словам, главные сложности обусловлены топографией участка: узкий фасад по улице Маргалит и крутой уклон затрудняют проектирование входа и технических решений.
«Это сложный объект на зажатом участке с перепадами высот. Каждый раз в комитетах углубляются в такие моменты, как высота подвала или этажа колонн», — пояснил он «Глобс». — «Я мог бы сделать вход через парковку, но тогда проект потеряет смысл. Несколько месяцев назад я закончил проект, который длился 13 лет, и я не из тех, кто сдается».
