Офисы пустеют: арендаторы покидают Airport City ради новых бизнес-парков
Переезд крупных арендаторов из Airport City в новые бизнес-парки указывает на рост доли свободных офисных площадей и падение арендных ставок в периферийных районах Тель-Авива на фоне устойчивого спроса на логистику.
На прошлой неделе компания по импорту и дистрибуции «Дипломат», базировавшаяся в Airport City более двух лет, объявила о переезде головного офиса в парк «Наеми» на развязке Масубим. Одновременно с этим ее логистический центр площадью около 30 тысяч квадратных метров переедет в Кесарию. Этот шаг последовал примерно через полтора года после того, как технологическая компания AudioCodes также покинула Airport City и перебралась в парк «Наеми», оставив свои прежние площади пустыми.
Уход двух давних арендаторов поднимает вопросы относительно спроса на офисные помещения в Airport City и во втором кольце Тель-Авива в целом: испытывают ли региональные комплексы трудности с привлечением арендаторов на фоне инвестиций в улучшение транспортной доступности и инфраструктуры?
Снижение показателей заполняемости
По состоянию на конец 2025 года в комплексе Airport City насчитывалось около 329,9 тысячи квадратных метров зданий, из которых порядка 286 тысяч квадратных метров были фактически сданы в аренду. В комплексе девять офисных зданий, а уровень заполняемости в них составил 73,4%, по сравнению с 98,1% для торговых площадей и 97,4% для промышленно-складских помещений.
Эти данные вписываются в общую тенденцию на рынке офисной недвижимости за пределами Тель-Авива. Согласно обзору компании Newmark Natam за первую половину 2026 года, собственники доходной недвижимости сталкиваются с высоким предложением новых офисных площадей, что ведет к снижению арендных ставок на вторичные объекты за пределами тель-авивского кольца. Так, в районе «Модиин и окрестности Бен-Гуриона» заполняемость снизилась с 85,63% во втором полугодии 2025 года до 82.09% в первой половине 2026 года.
По словам Итая Шафрана, экономического консультанта и партнера компании «Планирование экономической политики», в зоне между дорогой ха-Тясим, шоссе 40 и шоссе 4, а также во втором и третьем кольцах метрополии в Бекаат-Оно за последние годы было построено множество офисных площадей. По его словам, градостроительный потенциал региона позволяет возвести от 2 до 4 миллионов квадратных метров офисов.
Конкуренция со стороны новых парков
«Строительство началось в районе развязки Савьон, а затем расширилось на Рамат-Афаэль, южный Тель-ха-Шомер, Йехуд, Ор-Йехуду и другие комплексы. Все они, кстати, спроектированы вдоль трассы Фиолетовой линии легкорельсового транспорта», — отмечает Шафран.
«В Airport City годами не возводилось новых предложений. Большинство зданий в комплексе относятся к категории Class B или были бы отнесены к Class A в прошлом, но сегодня они устарели, в то время как вокруг сформировалось новое предложение», — подчеркивает он.
К этому добавляется ценовой фактор. Согласно финансовым отчетам Airport City, арендная плата в комплексе составляет около 80,5 шекеля за квадратный метр, тогда как в парке «Наеми», по оценкам участников рынка, цены варьируются в диапазоне 55–60 шекелей за квадратный метр. Кроме того, новые здания предлагают существенные парковочные мощности и удобный доступ к транспортным магистралям.
Устойчивость логистического сектора
Руководство Airport City подчеркивает, что комплекс остается одним из крупнейших и уникальных бизнес-парков в Израиле. Несмотря на переезд отдельных арендаторов, руководство намерено сдать пустующее здание единому крупному арендатору, а уровень заполняемости остальных офисов остается высоким.
Более того, резкий контраст между уровнем заполняемости офисов и логистических площадей подчеркивает разницу в спросе. В компании отмечают, что спрос на логистические центры остается исключительно высоким, и после объявления «Дипломата» администрация получает множество запросов от компаний, желающих занять освободившиеся складские площади.
