Апелляция отклонена: застройщик, выдававший себя за группу покупки, оштрафован на 963 тысячи шекелей

Окружной суд по административным делам в Тель-Авиве вынес решение, уточняющее правовую грань между группой покупки и сделкой по продаже недвижимости. Суд отклонил апелляцию компании «Гальгаль Ахзакот ве-Йизум», постановив, что фирма нарушила положения Закона о купле-продаже, собирая денежные средства с участников проекта ТАМА-38 в Холоне без предоставления им гарантий, требуемых законом. Таким образом, оставлен в силе административный штраф в размере около 963 тысяч шекелей, наложенный уполномоченным по Закону о купле-продаже в Министерстве строительства и заселения.

Спор касался 4 квартир в проекте ТАМА-38/1 (укрепление и расширение) на улице Аронович в Холоне. Компания настаивала на том, что проект является группой покупки, на которую не распространяются обязательства Закона о купле-продаже. Однако суд постановил, что квалификация сделки должна основываться на её фактической сути, а не на формальном определении. В решении подчеркивается, что компания гарантировала покупателям окончательную цену, конкретные квартиры с заданными параметрами, брала на себя обязательства по покрытию разницы в случае превышения стоимости, а также выплате компенсаций за задержку сдачи объекта. По мнению суда, эти факторы свидетельствуют о полном контроле компании над проектом и принятии ею экономических рисков — что является прямым признаком продавца, а не организатора группы покупки.

Суд отверг доводы компании о том, что «соглашения о гарантии цены» не имели юридической силы, признав их существенными доказательствами характера сделки. Было установлено, что компания не имела права взимать с покупателей суммы, превышающие 7% от стоимости квартиры, без предоставления гарантий по Закону о купле-продаже или иного обеспечения согласно статье 2 Закона о планировании и застройке. Помимо штрафа, компания обязана выплатить судебные издержки в размере 20 тысяч шекелей.

Особенности групп покупки

Группа покупки — это форма организации, направленная на самостоятельное строительство жилья с целью экономии на предпринимательской прибыли застройщика. Этот метод часто рассматривается как альтернатива покупке квартиры у подрядчика. В последние годы уполномоченный по Закону о купле-продаже наложил штрафы на ряд компаний, которые использовали статус группы покупки лишь для прикрытия своей деятельности.

В Министерстве строительства поясняют: критерием является не способ позиционирования проекта, а система правовых отношений между сторонами и фактическая деятельность организатора. В случаях, когда «организатор» берет на себя функции застройщика, он обязан соблюдать требования закона, включая предоставление финансовых гарантий покупателям.

Ариэль Розенберг, уполномоченный по Закону о купле-продаже в Министерстве строительства и заселения, прокомментировал вердикт:

«Это важное судебное решение, разъясняющее, что защита покупателей не является техническим или семантическим вопросом. Если застройщик контролирует проект, устанавливает цену и сроки, а также взимает деньги, он не может уклониться от обязательств Закона о купле-продаже, прикрываясь статусом группы покупки. Мы продолжим следить за тем, чтобы средства граждан были защищены в строгом соответствии с законом».