Квартира от подрядчика или вторичное жилье: различия, которые могут стоить десятки тысяч шекелей
График платежей, привязка к индексу, дата заселения, гарантии и ответственность за дефекты различаются в этих двух типах сделок; новая квартира предоставляет законную защиту, но включает неопределенность и будущие расходы, в то время как вторичное жилье позволяет осмотреть объект и требует тщательной проверки прав и продавца.
Покупка квартиры от подрядчика и покупка квартиры на вторичном рынке в конечном итоге приводят к владению домом, но путь к этому различается почти в каждой детали. В сделке с подрядчиком платежи обычно распределяются на период строительства, который может достигать двух или трех лет, а дата сдачи может измениться. В сделке на вторичном рынке процесс короче, обычно от трех до девяти месяцев, объект уже готов, и покупатель может оценить его состояние, окружающую среду, шум и дефекты до подписания договора.
Закон ограничивает суммы, которые подрядчик имеет право взимать в соответствии с прогрессом работ. Первый платеж включен в потолок 31% при завершении нижнего уровня, а в дальнейшем взимаются дополнительные суммы по завершении каркаса, облицовки, внутренних работ и систем. На вторичном рынке график платежей определяется юридическими вехами: подписание и регистрация предупредительной записи, погашение ипотеки продавца и передача ключей.
Подрядчик имеет право взимать сумму, равную максимум 7% от стоимости до предоставления гарантии. Любая дополнительная сумма требует защиты согласно Закону о продаже, обычно в виде банковской гарантии. Гарантия предназначена для возврата средств покупателя, когда подрядчик не может предоставить квартиру в его распоряжение из-за неплатежеспособности, ареста или подобных обстоятельств. Покрытие касается уплаченных средств, в то время как задержки, дефекты и расхождения со спецификацией рассматриваются по другим каналам.
Строительные расходы добавляют компонент, который многие покупатели недооценивают. В договорах с июля 2022 года и далее одна пятая часть цены квартиры освобождена от привязки к индексу цен на строительные материалы, а половина оставшейся суммы подлежит привязке. На практике до 40% цены сделки подвержены влиянию индекса. В квартире стоимостью 2,2 миллиона шекелей, с 30 месяцами строительства и годовым ростом индекса на 3,7%, надбавка может приблизиться к 50 000 шекелей. Деньги поступают из собственного капитала, поэтому желательно оставить для этого запас в бюджете.
Дата сдачи также рассматривается иначе. В новых договорах подрядчику предоставляется месяц отсрочки. Когда задержка затягивается, покупатель имеет право на компенсацию с даты, установленной в договоре:
Сумма, эквивалентная аренде аналогичного объекта в течение первых четырех месяцев, 125% в течение с пятого по десятый месяц и 150% с 11-го месяца.
Задержка в семь месяцев для квартиры, аренда которой оценивается в 6 000 шекелей, создает компенсацию в размере 46 500 шекелей. Спецификация продажи определяет, что подрядчик обязался предоставить, а форма 4 позволяет заселение и подключение к инфраструктуре. При передаче рекомендуется задокументировать каждый дефект в упорядоченном протоколе. Период проверки варьируется в зависимости от типа неисправности, от двух лет для напольных покрытий и столярных изделий до семи лет для внешней облицовки. Затем начинается трехлетний гарантийный период.
На вторичном рынке основная защита исходит от предварительных проверок. Выписка из реестра недвижимости (табу) или справка о правах должны представлять продавца как владельца и раскрывать обременения, аресты и примечания. Когда существует ипотека, платеж для ее погашения переводится непосредственно в банк согласно письму о намерениях. Важно также проверить наличие незаконных построек, долгов перед муниципалитетом, налогов и сбора на улучшение, а также оставить средства на доверительном хранении до получения разрешений, необходимых для передачи прав.
