После скандалов с «Симед» и «Коэн»: компания Eagle Properties привлекает 500 млн шекелей в Израиле

В то время как израильский рынок облигаций все еще справляется с отголосками двух громких дел компаний, зарегистрированных на Британских Виргинских островах (BVI) — «Симед» и «Коэн», на рынок выходит еще одна американская компания по недвижимости для привлечения долга в Тель-Авиве.

Eagle Properties готовится к выпуску первой серии облигаций с целью привлечения около 500 миллионов шекелей. В отличие от своих предшественниц, компания предлагает пакет защитных механизмов, призванных предотвратить нарушения, подобные тем, что произошли в «Симед» и «Коэн». Это поднимает неудобный вопрос о роли израильского регулятора.

Eagle действует как часть международной корпорации RMC и фокусируется на владении и долгосрочном улучшении доходных офисных активов в США. Портфель включает 24 офисных объекта в таких штатах, как Иллинойс, Огайо, Теннесси, Кентукки, Флорида, Техас и Алабама, общей площадью около 9,1 миллиона квадратных футов (около 850 тысяч кв. м), оцениваемых примерно в 903 миллиона долларов.

По данным компании, около 65% портфеля составляют качественные активы класса А. Общий уровень заполняемости составляет около 78%, а чистый операционный доход (NOI) за 2025 год составил около 69 миллионов долларов.

Для проведения выпуска компания привлекла услуги бывшего посла Израиля в США Дани Аялона, который владеет консалтинговой компанией, специализирующейся на сопровождении международных фирм на израильском рынке капитала. Андеррайтинг возглавляет «Аксимос Кэпитал» из группы «Бэнк Бейнлеуми».

Компания планирует привлечь около 500 миллионов шекелей в рамках первой серии облигаций (серия А) с рейтингом A3.il и дюрацией около 3,5 лет. Выплаты основной суммы структурированы следующим образом: 1% в каждом из 2027–2029 годов и «баллонный» платеж в размере 97% в июне 2030 года.

Максимальный коэффициент LTV установлен на уровне 65%. Цель привлечения средств — рефинансирование: погашение дорогих кредитов, взятых ранее под активы компании. В рамках выпуска эмитент заложит часть активов в пользу держателей облигаций, включая объекты Embassy Park в Огайо, башню в Джексонвилле (Флорида), а также Highland Landmark и Corridors в Иллинойсе, совокупная стоимость которых составляет около 263 миллионов долларов.

Защитные механизмы

В презентации и проспекте компания подробно описала два ключевых защитных механизма:

1. Защита регистрации залогов: средства от выпуска будут переведены компании только после полной регистрации всех необходимых залогов и обременений. Это напрямую направлено на предотвращение ситуаций, подобных делу «Симед», где возникли опасения по поводу двойных залогов.

2. Механизм одобрения сделок: требуется двойная подпись для сделок на сумму свыше 250–500 тысяч долларов, при этом как минимум один из подписантов должен быть независимым от контролирующего акционера. Кроме того, сделки, превышающие 5 миллионов долларов, потребуют одобрения директора, проживающего в Израиле. Компания также объявила о намерении назначить совет директоров, большинство членов которого будут израильтянами.

Вспоминая предыдущие дела, важность этих мер становится очевидной. В «Симед» братья Шабсаль перевели 34 миллиона долларов компаниям под своим контролем без эффективного надзора. В «Коэн» контролирующий акционер подписывал договоры о покупке недвижимости и лишь постфактум представлял их на утверждение совета директоров, а также выводил средства от выпуска на личные нужды.

Вопрос к регулятору

Возникает закономерный вопрос: если эти механизмы настолько базовые, почему они являются добровольной инициативой, а не обязательным требованием израильского законодательства? Компании BVI выходят на израильский рынок, так как зачастую слишком малы для привлечения долга в США. Это преимущественно семейные структуры, где контролирующий акционер привык управлять бизнесом как частной собственностью, а не как публичной компанией под надзором.

Тот факт, что именно эмитент должен предлагать защиту, указывает на пробел в регулировании. Единый обязательный стандарт — например, требование о наличии независимого израильского директора или механизма высвобождения средств под регистрацию залогов — повысил бы планку защиты для всего рынка. В нынешней ситуации Eagle делает правильный шаг добровольно, но нет гарантии, что последующие эмитенты поступят так же.

Для инвесторов выпуск Eagle — это показательный пример. С одной стороны, у компании качественный портфель активов и механизмы, учитывающие прошлые ошибки. С другой стороны, суть дел BVI остается прежней: это иностранные компании, надзор за которыми ограничен, а избыточная доходность является компенсацией за этот риск. Механизмы Eagle снижают риск, но не устраняют его полностью.