Банк Израиля утвердил новые правила и лимиты ипотечного кредитования
Банк Израиля опубликовал обновленные правила и инструкции на 2026 год, регламентирующие расчет LTV, подтверждение доходов и условия кредитования недвижимости.
Израильский рынок недвижимости функционирует в условиях жестких ограничений и директив, устанавливаемых надзором за банками для финансовой системы. В центре этой системы находится инструкция надлежащего управления банковским операциям — «Ограничения на предоставление жилищных ссуд». В целях минимизации разночтений и неверных трактовок со стороны населения и банковского сектора надзор за банками регулярно выпускает обязательный свод вопросов и ответов.
Документ затрагивает ключевые вопросы, с которыми сталкивается каждый покупатель жилья в Израиле: от расчета коэффициента финансирования (LTV) в сложных сделках до учета доходов индивидуальных предпринимателей и владельцев компаний с ограниченной ответственностью, а также строгих правил в отношении групп покупателей и рефинансирования ссуд.
Банк Израиля опубликовал обновленные разъяснения и ключевые правила, регулирующие финансовые нормы на 2026 год.
Расчет коэффициента финансирования в сложных ситуациях
Когда заемщик запрашивает ссуду на покупку единственной квартиры, но закладывает для этого другой объект (например, родительский дом), коэффициент финансирования рассчитывается в зависимости от того, какой именно актив выступает в качестве основного обеспечения. Если закладывается приобретаемое жилье, LTV рассчитывается по отношению к нему. В случаях, когда под залог идет уже имеющаяся недвижимость для покупки новой, LTV исчисляется по отношению к приобретаемому объекту (в рамках разрешенных 50%, 70% или 75%), однако кредит ни при каких обстоятельствах не может превышать 50% стоимости фактически заложенного чужого имущества. Банк обязан оценить стоимость покупаемой квартиры, даже если она не является прямым залогом.
Иностранные граждане, приобретающие свою первую квартиру в Израиле, не подпадают под категорию покупателей «единственного жилья». Понятия «единственная квартира» и «заменяющая квартира» применяются исключительно к гражданам Израиля. Следовательно, покупка недвижимости нерезидентом автоматически классифицируется как приобретение «инвестиционной квартиры», а максимальный коэффициент финансирования по ней ограничивается 50%.
Заемщики могут привлечь средства на собственный капитал от родственников первой степени родства под залог их недвижимости, однако такая ссуда квалифицируется как «жилищная ссуда на любые цели», и лимит финансирования по ней составляет не более 50% от стоимости заложенного имущества третьего лица. При этом рыночная стоимость недвижимости самого третьего лица не учитывается при расчете общего LTV основной сделки.
Проверка доходов и ежемесячных выплат
Индивидуальные предприниматели (ацмаим) и иностранные резиденты могут подтвердить соответствие требованиям к допустимому соотношению платежа к доходу путем предоставления подписанных годовых налоговых отчетов, поданных в налоговое управление, либо официальной справки за подписью аудитора или налогового консультанта. Для нерезидентов принимаются отчеты, поданные налоговым органам за рубежом.
Доход заемщика, являющегося стопроцентным владельцем компании с ограниченной ответственностью, может учитываться по аналогии с доходами ИП — на основе чистой прибыли организации с учетом права на изъятие дивидендов. Из суммы чистой прибыли вычитается предполагаемый налог на дивиденды, а к полученному чистому остатку применяется консервативный коэффициент безопасности, установленный банком.
Будущие доходы от аренды могут приниматься во внимание исключительно на основе принципа сопоставления доходов и расходов при соблюдении четырех строгих условий: заемщик официально заявляет о намерении сдавать жилье в аренду, предоставляет документальное подтверждение текущих расходов на проживание, предъявляет оценку сертифицированного оценщика ожидаемой арендной платы, а банк применяет к расчетам консервативный поправочный коэффициент. Если квартира уже сдается, допускается использование оригинального договора найма без привлечения оценщика.
Рефинансирование ссуд и группы покупателей
В случаях, когда объем кредита увеличивается исключительно за счет начисления комиссии за досрочное погашение, рефинансирование разрешено без проведения повторного расчета соотношения ежемесячного платежа к доходу.
При внутреннем рефинансировании (внутри того же банка) повторный расчет LTV или платежеспособности не требуется. В случае внешнего рефинансирования (переход в другой банк) кредитная организация обязана заново пересчитать показатели доходов и актуальную стоимость жилья в целях управления рисками, однако сама процедура рефинансирования допускается даже при выявлении отклонений от первоначальных лимитов.
Правила для групп покупателей
Хотя нормативная база не содержит исчерпывающего перечня, существует ряд индикаторов, свидетельствующих о наличии «существенной связи» между различными группами покупателей и обязывающих объединять их в единую «группу заемщиков». К таким признакам относятся значительная доля общих участников в разных проектах, общие внешние риски, а также профессиональное участие одного и того же организатора или профильных специалистов (юристов, подрядчиков, инженеров). Банки обязаны тщательно анализировать каждую подобную ситуацию индивидуально.
