Банки начинают снижать ставки по ипотеке на фоне ожиданий политики Банка Израиля

Хорошие новости для заемщиков: резкое снижение доходности облигаций в Израиле начинает отражаться на рынке ипотечного кредитования, что обещает снижение процентных ставок и ежемесячных платежей в ближайшее время. В банке «Мизрахи-Тфахот» по маршруту с переменной неиндексированной процентной ставкой при последнем обновлении базовой ставки 11 июня уже зафиксировано среднее снижение примерно на 0,3% для двухлетнего периода. Аналогичная тенденция наблюдается в банке «Леуми»: ожидается, что 20 июня по маршруту с фиксированной неиндексированной процентной ставкой ставки снизятся примерно на 0,2%.

Связь рынка облигаций и ипотеки

Ипотечный кредит состоит из комбинации нескольких маршрутов, для каждого из которых ставка определяется уровнем риска и рыночными характеристиками. Колебания на рынке облигаций напрямую влияют на ипотечные кредиты с фиксированной и переменной ставками, где базовая ставка (якорь) производна от доходности государственных облигаций.

В маршруте с фиксированной ставкой банк выступает посредником: он привлекает средства через депозиты и облигации, а затем выдает кредиты. Разрыв между стоимостью привлечения средств и ценой кредита является основным доходом банка. Когда цены на облигации растут, а доходность падает, стоимость привлечения средств для банка снижается, что ведет к уменьшению процентной ставки по ипотеке для клиентов.

В маршрутах с переменной ставкой механизм иной: ставка состоит из базовой (якоря) плюс маржа, устанавливаемая банком. В ряде случаев доходность облигаций служит базовой ставкой, которая обновляется дважды в месяц. Рост цен на рынке облигаций приводит к снижению доходности, что автоматически отражается на базовой ставке по ипотеке.

Почему упала доходность?

За последний месяц доходность по двухлетним облигациям снизилась на 43 базисных пункта — с 3,64% до 3,21%. По 5-летним облигациям зафиксировано снижение на 40 базисных пунктов: с 3,77% до 3,37%.

Матан Шитрит, главный экономист «Феникс», отмечает, что в отличие от глобальных рынков, где наблюдается инфляционное давление и дискуссии о повышении ставок, в Израиле ситуация иная: «Инфляционное давление смягчается за счет сильного шекеля. Это не только замедляет инфляцию, но и снижает инфляционные ожидания. Именно это побудило управляющего Банком Израиля Амира Ярона заявить, что при продолжении укрепления шекеля банк может действовать инструментом процентной ставки быстрее, чем планировалось ранее».

Где будет ощущаться облегчение?

Ипотечные консультанты отмечают, что заемщики начнут чувствовать изменения уже на ближайших точках обновления базовой ставки.

«Тот, у кого есть ипотека с переменной ставкой, при наступлении периода обновления выиграет от снижения базовой ставки», — поясняет ипотечный консультант Эстер Жан Ивги. Нофар Яаков, председатель Ассоциации ипотечных консультантов, добавляет: «При ипотеке в 500 000 шекелей на 25 лет снижение базовой ставки на 0,3% приведет к уменьшению ежемесячного платежа на 85 шекелей и экономии около 5 000 шекелей за пять лет. В случае с фиксированной ставкой снижение на 0,2% уменьшит общую стоимость ипотеки на 25/30 лет примерно на 20 шекелей в месяц на весь период».

Стоит ли рефинансировать ипотеку сейчас?

Эстер Жан Ивги рекомендует заемщикам держать руку на пульсе: «Правильно запрашивать обновленные предложения и проверять, отразилось ли снижение доходности в банках. Однако я не советую откладывать сделку в надежде на дальнейшее падение ставок, так как доходность облигаций волатильна. Рефинансирование — это повод пересмотреть условия, если это действительно улучшает общую стоимость кредита, а не просто снижает текущий ежемесячный платеж».