Битва за единую надбавку: апелляция в Верховный суд на решение, потрясшее рынок недвижимости

Битва за единую надбавку: владельцы квартир в Рамат-Гане подали апелляцию в Верховный суд на решение, которое потрясло сферу обновления городской застройки. Речь идет о прецедентном вердикте судьи Гилада Хесса из Окружного суда Тель-Авива, вынесенном в мае, который вызвал широкий резонанс в секторе недвижимости.

Адвокат Моше Раз-Коэн из фирмы «Раз-Коэн, Фрешер и партнеры» (совместно с адвокатами фирмы Одеда Загури) подал апелляцию в Верховный суд от имени подавляющего большинства владельцев квартир (35 из 37) в проекте «пинуй-бинуй» (расселение и застройка) на улицах ха-Роэ 75, 77, 79 в Рамат-Гане, реализуемом компанией «Кохав итхадшут иронит».

В майском решении Окружной суд постановил, что предоставление единой надбавки к площади для всех владельцев квартир, независимо от их исходного размера, является недопустимой дискриминацией по отношению к собственникам более крупных объектов. В результате суд обусловил принудительное исполнение договора в отношении одной из несогласных жильцов выплатой «компенсационных сборов» в размере 141 360 шекелей.

В апелляции адвокат Моше Раз-Коэн утверждает, что решение суда противоречит закону и принятой планировочной политике, а также представляет собой реальную угрозу для рынка обновления городской застройки в Израиле. Основные аргументы апеллянтов:

• Статутная норма: модель единой надбавки является наиболее распространенной и справедливой практикой, поддерживаемой регулятором и оценочными стандартами (стандарт 21.1). Отклонение от нее нарушает профессиональные нормы.

• Относительная доля в общей собственности: в апелляции подчеркивается, что ошибочно полагаться на относительную долю в общей собственности как на показатель справедливости компенсаций. Права на строительство в таких проектах являются «правительственным даром», предназначенным для стимулирования укрепления зданий, а не для обогащения владельцев более дорогой недвижимости.

• Планировочная логика: единая модель сохраняет существующую иерархию между квартирами, тогда как переход к надбавке, усиливающей различия, оторван от планировочно-общественной логики, призванной обеспечить реализацию проекта.

• Общественная автономия: необходимо защищать свободу усмотрения большинства владельцев и застройщика при формировании экономической модели, чтобы предотвратить использование аргументов отдельными жильцами как инструмента для срыва воли сообщества и экономического шантажа.

«Рынок обновления городской застройки стабилизировался на модели распределения квартир по существующей площади. Окружной судья, который является одним из лучших, что у нас есть, на этот раз ошибся. Решение суда, которое устанавливает, что компенсация должна быть в процентах, усилит различия, приведет к потрясениям на рынке и может спровоцировать стагнацию из-за игнорирования правила, которое усиливает различия в стоимости. Мы надеемся, что Верховный суд отменит это решение», — заявил адвокат Раз-Коэн.