Что происходит на рынке недвижимости Тель-Авива: три ключевых фактора

Радикальное изменение в моделях покупки квартир в Тель-Авиве привело к скачку индекса цен на жилье. Согласно анализу данных Центрального статистического бюро, без учета показателей этого города общенациональный индекс продемонстрировал бы нулевую динамику.

Согласно индексу цен на жилье за февраль–март 2026 года, стоимость квартир выросла на 0,3% по сравнению с периодом январь–февраль 2026 года. Этот рост компенсировал два последовательных снижения по 0,1%, зафиксированных ранее, и завершил первый квартал 2026 года с итоговым приростом в 0,1%. Рассмотрим три фактора, объясняющих влияние тель-авивского рынка на общенациональную статистику.

1. Необычная концентрация дорогих сделок

Если исключить Тель-Авив из расчетов, общенациональный индекс показал бы незначительное снижение. Однако в феврале–марте индекс по Тель-Авиву подскочил на 1,2%, что отразилось на общих показателях.

Средняя цена двухкомнатных квартир, приобретенных в первом квартале 2026 года, превысила 3 миллиона шекелей, трехкомнатных — достигла почти 4 миллионов шекелей, а четырехкомнатных — в среднем преодолела отметку в 5 миллионов шекелей. Это показатели, которых рынок города ранее не фиксировал.

При снижении общего количества сделок на 20% в первом квартале, стоимость тех объектов, что были проданы, установила новые рекорды для квартир до четырех комнат:

1–2-комнатные квартиры: средняя цена достигла 3,13 миллиона шекелей (впервые преодолен порог в 3 миллиона).
3-комнатные квартиры: средняя цена составила 3,93 миллиона шекелей (предыдущий рекорд — 3,8 миллиона).
4-комнатные квартиры: средняя цена взлетела до 5,33 миллиона шекелей (предыдущий максимум, зафиксированный три года назад до начала войны, составлял 5,14 миллиона).

Ниша 5-комнатных квартир стала исключением, показав «всего лишь» третий по величине результат в истории — 6,72 миллиона шекелей.

2. Возврат спроса на новое жилье

Основным драйвером этих рекордов стал вопрос безопасности. По оценкам, около трех четвертей жилого фонда города не оборудованы защищенными комнатами (МАМАД), и покупатели не готовы переплачивать за квартиры, требующие эвакуации в убежище при каждой тревоге.

Покупатели, обладающие достаточным бюджетом, готовы доплачивать сотни тысяч шекелей за наличие МАМАДа. Кроме того, если в течение первых трех кварталов прошлого года преобладали сделки на вторичном рынке, то в последнем квартале 2025-го и первом квартале 2026 года ситуация изменилась: спрос сместился в сторону новых квартир. Это противоречит общенациональной тенденции, где наблюдается последовательное снижение объемов продаж нового жилья.

3. Рекордный уровень цен в отдельных проектах

В первом квартале 2026 года были зафиксированы сделки с экстремально высокими показателями:

Проекты в Сде-Дов: двухкомнатная квартира продана за 5,9 миллиона шекелей, трехкомнатная на 26-м этаже — за 10,3 миллиона шекелей.
Проект компании «Исраэль Канада» (улица Дубнов): двухкомнатная квартира на 26-м этаже — 4,9 миллиона шекелей, трехкомнатная — 11 миллионов шекелей.
Проект на Дизенгоф 193: новая трехкомнатная квартира — 8,9 миллиона шекелей.
Башня «Берешит Бавли»: четырехкомнатная квартира на 27-м этаже — 14,2 миллиона шекелей.
Проект ТАМА-38 на улице Давид ха-Мелех 23–27: четырехкомнатная квартира — 8,3 миллиона шекелей.

Для сравнения: в Герцлии, где уровень цен наиболее близок к тель-авивскому, зафиксировано снижение цен сделок на 5%. В целом по стране средний уровень цен в первом квартале оказался на 1,6% ниже, чем в предыдущем квартале.