Суд разрешил застройщикам отменять право покупателей на зачет долгов
Иерусалимский окружной суд постановил, что покупатели не могут вычитать компенсации за дефекты или задержку сдачи из цены квартиры, если это запрещено договором.
Иерусалимский окружной суд постановил в рамках вынесения временного решения, что покупатели квартир не имеют права вычитать компенсацию за строительные дефекты или задержку сдачи объекта из стоимости покупки, если это прямо запрещено договором купли-продажи. Суд постановил, что застройщики вправе аннулировать право на зачет (кизуз) в договорах.
Это означает, что покупатель будет обязан сначала выплатить полную стоимость квартиры для ее получения, а затем ожидать судебного решения по своему иску о компенсации. Покупатели намерены подать апелляционную жалобу в Верховный суд. Строительные компании регулярно включают положения об отмене права на зачет в договоры, и данное решение подкрепляет практику правоприменения в пользу застройщиков.
Детали судебного спора
В центре дела — супружеская пара, которая приобрела в 2022 году у компании «Н.З. Хошен магурим йеджут у-вниЯ» пентхаус за 16 млн шекелей на улице Дизенгоф в Тель-Авиве в рамках проекта городского обновления. Квартира должна была быть сдана в сентябре 2023 года, однако была готова к передаче лишь в январе 2026 года.
К этому моменту супруги выплатили большую часть суммы, оставив остаток в размере около 2 млн шекелей. Покупатели заявили о дефектах и несоответствии спецификации: к квартире не прилагалось парковочное место, не были установлены электрическая крыша и перголы. Кроме того, компания не выплатила им арендную плату за двухлетний период задержки. Оценив ущерб в 2,8 млн шекелей (включая 2 млн шекелей арендной платы из расчета 39 тыс. шекелей в месяц), они направили застройщику уведомление о зачете в счет остатка долга, несмотря на запрет в договоре. Застройщик отказался проводить зачет и передавать ключи.
Позиция суда и комментарии экспертов
Судья Ярон Минтцевич постановил, что право на зачет не является фундаментальным правом сторон в договоре, а представляет собой лишь способ оплаты. Отказ от возможности зачета не ущемляет права покупателей на получение компенсации за задержку или несоответствие, а лишь влияет на порядок и сроки осуществления платежа.
«Логика решения суда заключается в том, что покупатель квартиры обязан выплатить полную стоимость жилья для получения права владения», — отметили адвокаты Пас Ример и Цук Ример, представляющие интересы застройщика.
В то же время адвокат покупателей Ноам Фловинский подчеркнул, что речь идет об промежуточном решении по временной мере, а не об окончательном вердикте. По его словам, если стандартный пункт договора превалирует над законом, защита, предоставленная законодателем покупателям, теряет всякий смысл. Внушительная сумма и принципиальный характер спора станут предметом рассмотрения в Верховном суде.
