Данные министерства финансов: всплеск отмен сделок по покупке новых квартир из-за высокой процентной ставки

Данные, опубликованные заместителем главного экономиста в сети X, раскрывают резкий скачок количества отмен сделок из-за высокой процентной ставки. Покупатели предпочитают терять 10%, выплаченных при покупке квартиры, лишь бы не завершать приобретение.

Амитай Газит, 18:25, 15.03.26

Количество отмен сделок по покупке новых квартир растет быстрыми темпами. До начала марта 2026 года были отменены 744 сделки, подписанные в 2023 году; из контрактов, подписанных в 2024 году, отменены 562 сделки; а из контрактов, подписанных в 2025 году, уже отменены 132 сделки — число, которое, как ожидается, будет расти с течением времени. В общей сложности застройщикам было возвращено 1 438 новых квартир, приобретенных с начала 2023 года и еще не переданных покупателям. Покупатели спешат отменить сделку до получения ключей, так как это срок, в который они должны выплатить остаток суммы строительной компании.

Эти данные анализирует Галит Бен-Наим, старший заместитель главного экономиста в министерстве финансов. Она опубликовала их в посте в сети X, и они будут широко представлены в ежемесячном обзоре недвижимости. Данные указывают на риск, заложенный в кампаниях по финансированию, которые предлагают строительные компании для привлечения покупателей.

Чтобы справиться с ростом процентной ставки и удорожанием ипотеки, строительные компании в последние годы предлагали отсрочку платежей: только 10%–20% от цены квартиры выплачивались в момент подписания, а остальное — при получении ключей. Проблема в том, что покупатели вступали в эти сделки из-за низкой первоначальной суммы, игнорируя риск того, что через несколько лет они не смогут привлечь всю сумму, необходимую для завершения сделки. Риск для строительных компаний заключается в том, что волна отмен может наводнить рынок квартирами на продажу и усилить давление в сторону снижения цен, что может сделать многие проекты убыточными.

Для сравнения: когда Бен-Наим проверяла сделки 2021 года по состоянию на январь 2024 года, она обнаружила, что было отменено всего полпроцента из них — около 200 квартир. В те годы процентная ставка Банка Израиля была близка к нулю, и не было необходимости в кампаниях по финансированию. По мере роста процентной ставки покупателям становилось трудно или они не хотели брать дорогие кредиты. Решением строительных компаний стали кампании по финансированию. Поскольку строительство проекта длится три года, а иногда и дольше, покупатели надеялись, что к моменту оплаты процентная ставка снизится. В последние двадцать лет цены на квартиры всегда росли, поэтому предположение заключалось в том, что в худшем случае — если не удастся привлечь всю сумму — они смогут продать квартиру с небольшой прибылью.

Однако темп отмен показывает, что эти прогнозы были ошибочными. Обычно при отмене сделки покупатель выплачивает строительной компании 10% от цены. Если покупатели предпочли отменить сделку, понеся убыток в 10%, вместо того чтобы продать квартиру — это означает, что цена, по которой ее можно было продать, была ниже цены покупки более чем на 10%. Другими словами: лучше потерять 10% в пользу застройщика, чем продать с еще большим убытком.

Эти данные также являются предупреждающим знаком для всего рынка. Во-первых, они показывают, что реальный темп продаж ниже заявленного, так как из официальных данных необходимо вычесть сотни отмененных сделок. Во-вторых, они подвергают риску застройщиков, которые полагались на доходы от подписанных контрактов: отмены наносят им двойной ущерб — аннулированный ожидаемый доход и высокая вероятность того, что им придется продавать квартиры по цене ниже ожидаемой.

Строительные компании сообщают об отменах для целей зачета подоходного налога. Покупателям также важно сообщать об этом — чтобы получить возврат налога на покупку и, возможно, избежать в будущем уплаты налога, налагаемого в основном на инвесторов, владеющих более чем одной квартирой. К отчетам часто прилагаются объяснения, и во многих случаях покупатели указывают, что не получили одобрение ипотеки от банка. Это объяснение показывает, что по крайней мере в части случаев квартира была продана без проведения упорядоченной процедуры андеррайтинга — процедуры, в рамках которой банк-кредитор должен убедиться в способности покупателей выплачивать ипотеку. Согласно данным Центрального статистического бюро, в январе 2026 года на полке стояло более 86 тысяч нераспроданных новых квартир. К этому числу следует добавить еще сотни, а возможно, и тысячи квартир, возвращающихся сейчас на рынок после того, как выяснилось, что то, что было заявлено как сделка, было лишь попыткой выиграть время. Оказывается, спрос на квартиры хрупок — и испаряется в тот момент, когда от покупателя или банка требуется произвести фактическую оплату.