Конец единой модели: государство наводит порядок в вопросе компенсаций жильцам при проектах «пинуй-бинуй»

Новый директивный документ, опубликованный Министерством юстиции и Управлением по обновлению городов, представляет новую юридическо-оценочную схему, которая закрепляет возможность предлагать разным жильцам различные компенсации. Этот шаг кладет конец эпохе единой компенсации, которую получали старожилы в рамках проектов городского обновления, таких как «пинуй-бинуй» и ТАМА-38.

Около трех месяцев назад Окружной суд Тель-Авива потряс рынок недвижимости, постановив, что предоставление идентичной компенсации жильцам нарушает принцип равенства. Судья Гилад Хесс рассматривал проект «пинуй-бинуй» в Рамат-Гане, где в договоре с подрядчиком было установлено, что выселяемые жильцы получат новые квартиры с дополнительной площадью 12 кв. м, а также балкон, парковку и, по возможности, кладовую.

Эта формула равномерного добавления площадей ко всем квартирам была принята на рынке, но судья принял позицию истицы, одной из жильцов-отказников, которая утверждала, что такая компенсация ущемляет владельцев больших квартир. У нее самой была квартира площадью 104 кв. м, что означает, что предложенная ей прибавка увеличила площадь квартиры примерно на 11%, в то время как владельцы маленьких квартир площадью 35 кв. м получили бы процентную прибавку в три раза больше.

По мнению судьи Хесса, принцип равенства будет соблюден именно при относительной компенсации, в соответствии с предыдущим состоянием, а не при предоставлении одинакового метража каждой квартире. Это решение создало прежде всего большую неопределенность на рынке. Основное опасение девелоперов заключается в том, что многие договоры будут пересмотрены, и что отныне девелоперам и жильцам будет сложно определять и согласовывать конкретные компенсации для каждой отдельной квартиры.

Основные изменения

Теперь, пока дело Рамат-Гане ожидает апелляции и решения Верховного суда, государственный документ устанавливает, что девелоперы и владельцы квартир вольны совместно и по согласию решать вопросы механизмов компенсации — будь то предоставление идентичной компенсации каждой квартире или, согласно решению судьи Хесса, относительной.

Генеральный директор Управления по обновлению городов Юри Гаммерман и заместитель юридического советника правительства (по гражданским делам) Кармит Юлис составили этот документ. Оба согласны с тем, что в случаях, когда компенсации не учитывают различия между квартирами, у владельца уникальной квартиры, такого как пентхаус, квартира с садом или квартира, значительно превышающая по размеру обычные квартиры в здании, есть возможность обосновать аргумент об отсутствии экономической целесообразности.

В связи с этим они постановляют, что здание следует разделить на несколько типов квартир с уникальными характеристиками, которые оправдывают предоставление адаптированной для них особой компенсации. Такие параметры, как площадь квартир, их расположение, прилегающие объекты (сад, кладовая, парковка и т. д.) могут учитываться, но не обязательно должны давать владельцу квартиры право на большую компенсацию. В любом случае, нет намерения проверять каждую квартиру в здании в индивидуальном порядке.

Прозрачность и обязанность отчитываться

Что касается избыточной и надлежащей компенсации для владельцев уникальных квартир, документ детализирует возможность предоставления квартиры большего размера или денежного эквивалента, но не только. Дополнительными компенсациями могут быть квартира на более высоком этаже, улучшенная спецификация, предоставление возможности выбрать квартиру для компенсации раньше других жильцов в проекте и многое другое. «Таким образом, существует приоритет для владельца определенной квартиры или владельцев определенных квартир перед остальными владельцами квартир, что может правильно сбалансировать корректировку компенсаций, требуемую из-за различных характеристик квартир, и все это в соответствии с их характеристиками и степенью уникальности группы квартир», — пишут Юлис и Гаммерман.

Документ разъясняет, что в договоре с жильцами существует обязанность прозрачности. Если владелец квартиры получает компенсацию, которая значительно отличается от той, что получают его соседи, девелопер обязан сообщить об этом остальным владельцам квартир, иначе закон позволит им расторгнуть сделку с ним.