Гендиректор «Маниф»: «Если цены упадут на 10%, положение компании станет сложнее»
Маор Дуэк, генеральный директор «Маниф», подвел итоги сложного квартала на рынке внебанковского кредитования. Несмотря на риски в сфере недвижимости, компания продемонстрировала рост прибыли на 20%, достигнув 50,4 миллиона шекелей.
«Мы завершаем квартал, в котором риски в сфере недвижимости выросли, есть опасения, есть проекты, с которыми нам приходится иметь дело. Это сложный и вызывающий вызовы рынок. Сегодня мы ведем корабль в бушующих водах, и в этих водах важно, кто управляет кораблем. Мы подводим итоги сложного квартала на рынке кредитования. Не каждый может взять банку краски и стать маляром», — так Маор Дуэк, генеральный директор «Маниф», резюмировал конференцию для инвесторов, проведенную по случаю публикации финансового отчета за первый квартал.
«Маниф» — одна из крупнейших компаний в сфере внебанковского кредитования с портфелем более 4 миллиардов шекелей. Он почти полностью состоит из кредитов застройщикам, включая мезонинные займы под высокие проценты, где недвижимость выступает залогом, находясь в очереди на взыскание после банков и держателей облигаций. Эти инструменты позволяют «Маниф» демонстрировать высокую доходность на капитал — почти 31%, — однако делают компанию чувствительной к рынку недвижимости, который последние два года находится в состоянии относительного застоя.
«Маржа прибыли сократится»
В ходе конференции Дуэка, владеющего 3,45% акций «Маниф», спросили о подверженности компании снижению цен на жилье. Он пояснил: «Это зависит от проекта. Но в целом снижение цен увеличивает риски. А если завтра цены упадут на 10% в одночасье, ясно, что положение «Маниф» будет хуже, так как цены приблизятся к LTV (отношению кредита к стоимости), и маржа прибыли сократится. Означает ли это, что у «Маниф» возникнут проблемы? Я не уверен».
Дуэк добавил, что, несмотря на текущее состояние рынка, он верит в ослабление давления после снижения процентной ставки Банком Израиля. Около 90,3% портфеля компании направлено на жилые проекты. Застой в отрасли не помешал финансовым результатам: совокупная прибыль «Маниф» в первом квартале составила 50,4 миллиона шекелей по сравнению с 41,9 миллиона шекелей годом ранее — рост на 20%. Тем не менее, структура портфеля меняется на фоне продления сроков погашения долга клиентами.
Согласно отчету, объем долгов, сроки погашения которых были изменены по соглашению сторон, достиг 517 миллионов шекелей за квартал. Долги с отложенными сроками погашения до конца 2025 года оцениваются в 1,29 миллиарда шекелей. По словам Дуэка, отсрочки — неотъемлемая часть работы «Маниф»: компания предпочитает устанавливать более короткие временные рамки до завершения проекта, оценивая риск по мере продвижения и соответственно корректируя долг.
В периоды трудностей в недвижимости большинство компаний просят о более широкой рассрочке, чем было согласовано изначально, но для «Маниф» это не является индикатором риска. К долгам с пересмотренным графиком добавляются проблемные долги в объеме 377 миллионов шекелей (срок погашения истек менее девяти месяцев назад), а также 219 миллионов шекелей долгов на особом контроле. Общий объем долгов со значительным повышением уровня риска в текущем квартале составляет 135 миллионов шекелей.
Несмотря на это, «Маниф», находящаяся под контролем «Мивтах Шамир» (48,4%), показала рост выручки до 127 миллионов шекелей по сравнению со 122 миллионами шекелей в аналогичном квартале прошлого года (улучшение на 4%).
«Действовать на долгосрочную перспективу»
В 2025 году на рынке жилья зафиксировано замедление: снизился объем сделок, вырос запас нераспроданных квартир, а во второй половине года отмечено снижение цен. Несмотря на это, акции «Маниф» подскочили на 57% за последние 12 месяцев на фоне ожиданий снижения процентной ставки. В настоящее время рыночная капитализация компании составляет почти 2 миллиарда шекелей.
Одним из объектов внимания стал кредит в 249 миллионов шекелей компании «Акка Питуах ха-Галиль», крупнейшему заемщику «Маниф». Земля, служащая залогом, оценена в 420 миллионов шекелей после 100-процентного роста стоимости за четыре года. Дуэк подчеркнул, что земля прошла упорядоченную оценку у одного из ведущих оценщиков Израиля.
В отчете компания обновила информацию о закрытии сделки с возвратом 252 миллионов шекелей: 172 миллиона получены наличными, 81 миллион — путем возобновленного кредита застройщику. «Мы совершили хорошую сделку. Это пример того, как «Маниф» умеет работать с долгосрочными обязательствами, и на этом мы заработали «горы денег»», — заключил Дуэк.
