Городское обновление как вопрос безопасности: уроки для израильских жильцов
Адвокат Авраам Бабжанов подчеркивает, что в условиях текущих угроз городское обновление стало критической потребностью безопасности. Успех проектов по укреплению зданий зависит прежде всего от способности жильцов действовать сообща и уважать принцип большинства.
«Одна из наших главных проблем заключается в том, что мы не извлекаем уроков из предыдущих событий и не умеем вырабатывать эффективную политику для восстановления городов и кварталов», — утверждает адвокат Авраам Бабжанов, специализирующийся на процессах городского обновления.
Адвокат имеет в виду нынешнюю ракетную атаку из Ирана в рамках операции «Шагат ха-Ари» («Рык льва»). По его словам, с начала войны «Железные мечи» Израиль регулярно подвергается обстрелам, что приводит к человеческим жертвам и значительному ущербу зданиям. «Защищенные комнаты — МАМАДы и убежища — в большинстве случаев спасают жизни, — отмечает он. — Наряду с восстановлением разрушенного, мы должны обеспечить каждому гражданину доступ к МАМАДу в случае необходимости».
Бабжанов, много лет сопровождающий процессы городского обновления, подчеркивает, что сегодня существует критическая потребность в восстановлении поврежденных зданий. Он призывает создать инклюзивную политику, стимулирующую застройщиков и жильцов к участию в проектах. По его мнению, решающим фактором успеха является не позиция властей или девелоперов, а поведение самих жильцов и их готовность следовать воле большинства.
Городское обновление как необходимость
С начала войны «Железные мечи» городское обновление превратилось из вопроса качества жизни в реальную потребность безопасности. Тысячи старых, незащищенных зданий по всей стране подвергают жильцов опасности. Спрос на информацию о ТАМА-38 и проектах «Пинуй-Бинуй» резко вырос. Однако адвокат предупреждает: срочность не должна отменять логику. «Это сложный юридический, планировочный и экономический процесс, требующий коллективного взаимодействия всех владельцев квартир», — объясняет он.
Когда жильцы не осознают этого, они склонны вести переговоры с застройщиком по отдельности, что порождает противоречивые ожидания и приводит к внутренним разногласиям, блокирующим проект.
Роль представительства жильцов
Первым этапом любого проекта является выбор полномочного представительства. «Оно составляет костяк процесса, — подчеркивает Бабжанов. — Наличие функционирующего представительства позволяет эффективно управлять взаимодействием, предотвращает многоголосие и создает четкие рамки для принятия совместных решений».
Роль адвоката, сопровождающего проект, также выходит за рамки простого формулирования соглашений: она включает управление проектом, защиту имущественных прав и создание договорных механизмов, гарантирующих безопасность всех владельцев.
Принцип большинства как залог успеха
Выбор застройщика — этап, на котором принцип мнения большинства проявляется наиболее остро. «Решение принимается большинством голосов и обязывает всех, — говорит адвокат. — Это существенный шаг с долгосрочными экономическими и юридическими последствиями, поэтому он должен быть демократичным и прозрачным».
Закон о недвижимости в Израиле не позволяет отдельным жильцам блокировать проекты, имеющие общественную значимость. Однако Бабжанов предостерегает: использование юридических механизмов против «отказников» — это крайняя мера. «Попытка исчерпать юридический процесс сопряжена со временем и рисками, которых можно избежать посредством открытого общения», — добавляет он.
Миф о силе «отказников»
По словам Бабжанова, самой распространенной ошибкой является вера в то, что сила жильца заключается в отказе подписывать документы. «Истинная сила заключается не в сопротивлении, а в способности действовать в упорядоченных рамках, выбирать профессиональное представительство и принимать решения согласно воле большинства», — поясняет он.
Жилец, который отказывается подписывать договор в надежде «заработать больше», чаще всего лишь замедляет процесс и ставит под угрозу реализацию всего проекта. В сегодняшней реальности, когда сотни тысяч израильтян живут в старых зданиях, любая задержка, вызванная внутренними спорами, — это отсрочка в защите жизней. «Необходимо изменение приоритетов как со стороны государства, так и со стороны жильцов. Все должны понимать, что это веление времени», — заключает адвокат.
