Городское обновление: кто отвечает за содержание дома до начала сноса?

Сфера городского обновления в последние годы демонстрирует постоянный рост. Все больше владельцев квартир подписывают договоры с девелоперами, однако из-за рыночной конъюнктуры объемы фактического строительства снижаются. В результате многие старые здания, по которым уже достигнуты соглашения, годами ожидают реализации проекта, а их физическое состояние продолжает ухудшаться. Возникает вопрос: несут ли девелоперы обязательства по содержанию дома в этот период? Хотя закон не устанавливает четких правил, на практике складываются определенные нормы.

«Текущая ответственность за состояние здания и его содержание лежит на самих владельцах квартир через представительство или домовой комитет до момента фактического выселения», — объясняет Йоси Пелех, заместитель генерального директора компании «Ката Итхадшут». По его словам, у девелопера нет всеобъемлющих законных обязательств на этапе ожидания, и его ответственность определяется рамками соглашения. Тем не менее, многие компании предпочитают устранять существенные дефекты, особенно в вопросах безопасности, таких как состояние убежищ и инфраструктуры, чтобы предотвратить задержки проекта.

В качестве примера Пелех приводит проект на улице Дерех Раматайим, 38 в Ход-ха-Шароне, где компания провела масштабные работы: укрепление заржавевших колонн с обнаженной арматурой, ремонт трещин в потолке и восстановление убежища. При этом он подчеркивает, что неисправности внутри самих квартир остаются зоной ответственности владельцев.

Сима Маор, заместитель генерального директора по городскому обновлению в компании «Орон Надлан», отмечает, что путь к реализации проекта может затянуться на годы. «Жильцы знают, что здание под снос, и перестают вкладываться в его содержание, а девелопер еще не взял на себя полную ответственность. В итоге строение может стать опасным», — поясняет она. По словам Маор, сегодня многие компании включают в свои обязательства разовые суммы на ремонт повреждений или устранение критических дефектов, что становится частью стандартного пакета договоренностей.

Ответственность как часть партнерства

Цахи Софрин, председатель совета директоров группы «Софрин», отмечает, что вопрос содержания зданий стал неотъемлемой частью переговоров: «Адвокаты жильцов требуют, чтобы девелопер брал на себя заботу о доме, особенно если получен ордер на признание здания опасным. Мы делаем это годами, так как это влияет на доверие в наших партнерских отношениях с владельцами квартир».

Даниэль Эйрон, руководитель направления городского обновления в «Шикун ве-Бинуй Надлан», добавляет: «Мы рассматриваем владельцев квартир как стратегических партнеров. Профессиональный девелопер стремится максимально сократить время до выселения, чтобы потребность в промежуточном ремонте снизилась, однако в каждом конкретном случае мы подходим к вопросу индивидуально».

Йонатан Азар, заместитель генерального директора группы «Й.Д. Барзани», предлагает разделять дефекты на три категории: здания, признанные опасными (где девелопер обязан действовать для безопасности), дефекты безопасности, не подпадающие под этот статус, и текущие неисправности, влияющие на качество жизни. «Важно заранее прописать в соглашении механизм финансирования и принятия решений, чтобы защитить жильцов», — резюмирует он.

Юридический вакуум

Адвокат Керен Перешкер, специализирующаяся на представлении интересов владельцев квартир, указывает на существующий «юридический вакуум». «Согласно закону, до момента сноса владельцы остаются собственниками и несут ответственность за содержание, но на практике они не хотят инвестировать в здание, которое скоро будет разрушено. Девелопер же по закону не обязан проводить ремонт», — объясняет она.

Перешкер настоятельно рекомендует закреплять в договорах обязанность девелопера проводить ремонт существенных дефектов и устранять угрозы безопасности за свой счет. Кроме того, она отмечает важный нюанс: если жильцы расторгнут соглашение с девелопером, они не должны быть обязаны компенсировать ему расходы, понесенные на текущее содержание здания в переходный период.