Платформа Iintoo экс-главы банка «Апоалим» столкнулась с кризисом и долгами
Платформа инвестиций в недвижимость Iintoo, основанная экс-главой банка «Апоалим» Довом Котлером, оказалась в глубоком кризисе. Новые владельцы сворачивают старые операции на фоне долгов и задержек.
Платформа цифровых инвестиций в американскую недвижимость Iintoo, основанная в 2015 году бывшим генеральным директором банка «Апоалим» Довом Котлером и бизнесменом Эраном Ротом, столкнулась с серьезными финансовыми трудностями. Компания страдает от высокой долговой нагрузки, неудачных попыток продажи активов и значительных задержек по инвестиционному портфелю. В период нулевых процентных ставок основатели позиционировали проект как социальную сеть для вложений в недвижимость за рубежом, привлекая средства израильтян в рамках проектных юридических лиц по долевым и долговым схемам.
Выход на биржу и рыночные потрясения
К 2023 году компания привлекла сотни миллионов шекелей от клиентов и проинвестировала в объекты общей стоимостью почти 3 миллиарда долларов. Iintoo вышла на биржу путем слияния с публичной оболочкой Nella Digital при оценке в 90 миллионов шекелей. Однако резкий рост процентных ставок в США в 2022 году подорвал показатели бизнеса, в результате чего к 2024 году оценка компании рухнула примерно до 20 миллионов шекелей.
В ноябре 2024 года контрольный пакет приобрел девелопер Йоди Шаде, предоставивший конвертируемый заем на 750 тысяч долларов в обмен на 36% акций с опцией увеличения инвестиций до 2,25 миллиона долларов. Впоследствии фирма была переименована в «Шаде недлан» и сегодня торгуется на бирже с капитализацией в 230 миллионов шекелей. Согласно отчетности компании, прежняя бизнес-модель Iintoo строилась на комиссионных за закрытие сделок и управленческих сборах, а также на бонусах за успешный выход из инвестиций в размере до 20% от прибыли.
Проблемные проекты и долговая нагрузка
Данные, оказавшиеся в распоряжении редакции, раскрывают масштаб долговой нагрузки по ряду объектов портфеля Iintoo Legacy Portfolio. Первый проект, комплекс из 197 единиц жилья Eden Pointe в Хьюстоне (штат Техас), был приобретен в феврале 2020 года за 19,5 миллиона долларов под кредит в 18,2 миллиона долларов и с привлечением 3,2 миллиона долларов от инвесторов. В настоящее время партнерство ведет арбитражный спор с девелопером, а сам кредит был передан внешнему оператору во избежание дефолта. Дивиденды инвесторам в начале 2026 года выплачены не были.
Аналогичная ситуация сложилась с проектом Sioux Falls 2 в Южной Дакоте, состоящим из 211 квартир, приобретенных в 2019 году почти за 13 миллионов долларов при долговой нагрузке в 12,7 миллиона долларов. Проект находится в состоянии дефолта, а отрицательный операционный денежный поток во втором квартале достиг 276 тысяч долларов. В общей сложности инвесторы Iintoo вложили в эти два проекта почти 5,5 миллиона долларов при совокупной стоимости приобретения объектов в 32,4 миллиона долларов.
Компания ведет регулярную работу с профильными структурами с целью защиты прав инвесторов и максимального возврата вложенных средств. В частности, по проекту Eden Pointe недавно достигнуты договоренности с первоначальным девелопером, который обязался вернуть инвесторам всю сумму основного долга, — сообщили в руководстве «Шаде недлан».
Итоги деятельности и сворачивание старой платформы
Согласно финансовой отчетности «Шаде недлан», с момента основания Iintoo привлекла около 412 миллионов долларов на реализацию 130 инвестиционных проектов с совокупной стоимостью активов около 2,9 миллиарда долларов. По состоянию на конец 2025 года под управлением компании остается наследие Iintoo на сумму 182 миллиона долларов привлеченного капитала. Восемь проектов завершились частичной или полной потерей средств, при этом уровень исторических потерь по завершенным объектам составил 2,9% от общего объема сборов.
Кроме того, 41 инвестиционный проект задерживается более чем на шесть месяцев, причем средний срок задержки составляет 39 месяцев, а доля таких проектов в общем объеме привлеченных средств достигает 31,5%. Руководство «Шаде недлан» объявило о прекращении использования старой платформы Iintoo и переходе на сторонние технологические решения, оставив инвесторов проблемных активов самостоятельно искать выход из ситуации. Дов Котлер и Эран Рот воздержались от комментариев.
