Иллюзия диверсификации: банки, пенсионные фонды и биржа чрезмерно зависят от рынка недвижимости
Многие израильтяне ошибочно полагают, что, перейдя с рынка недвижимости на фондовый рынок, они обезопасили свои активы. Однако значительная часть публичных компаний и банковских кредитов по-прежнему тесно связана с сектором недвижимости, создавая опасную корреляцию рисков для всей экономики.
Многие израильтяне убеждают себя, что они «вышли из недвижимости» и перешли на рынок капитала. С точки зрения управления рисками, им невыгодно делать ставку на отрасль, которая находится в состоянии затяжной стагнации продаж, наиболее чувствительна к высокой процентной ставке и демонстрирует рекордное предложение на исторических максимумах.
Проблема в том, что зачастую это лишь смена декораций. Наш рынок капитала «празднует» на том же бетонном фундаменте. Четверть стоимости всех публичных компаний, торгующихся на Тель-Авивской фондовой бирже, приходится на сектор недвижимости. Профессор Мирьям Шварц-Зив из Еврейского университета в своем исследовании, охватившем 27 стран, доказала аномальность этой ситуации: в среднем стоимость компаний по недвижимости составляет лишь 4,8% от общего числа торгуемых компаний, а медиана находится на уровне 2,9%. Израильские инвесторы демонстрируют особую привязанность к недвижимости даже в рамках биржевой торговли.
Эта тенденция не ослабевает. На текущей неделе стало известно о планах девелоперов «Райсдор» и «Села» выйти на биржу. Компании «Бест», «Авраами» и «Абисрур» также готовятся к этому шагу. «Тидхар», годами настаивавшая на частном статусе, готовится к выходу на рынок вслед за «Рами Леви Недвижимость» и «Минрав», которые выпустили акции в первом квартале года. Компании нуждаются в капитале для поддержания оборотов, а рынок, обладая ненасытным инвестиционным аппетитом, раз за разом возвращается в лоно недвижимости.
Риски выходят далеко за пределы застройщиков
Сами девелоперы, торгующиеся в Тель-Авиве, — это лишь верхушка айсберга. Тот, кто считает, что этим ограничивается наша подверженность местной недвижимости на бирже, закрывает глаза на реальность. Возьмем привлечение долгового капитала с начала 2026 года: «всего» 23% из 4 миллиардов шекелей привлеченных средств напрямую пошли в компании по недвижимости и строительству. Однако еще 39% ушли в банки, а 20% — страховым компаниям и финансовым институтам.
Что происходит с этими деньгами? Значительная их часть возвращается в отрасль недвижимости для финансирования тех самых застройщиков. В прошлом году был зафиксирован рост кредитования девелоперов на 40%, что означает распределение рисков на всю финансовую систему. Только на этой неделе Банк Израиля сообщил, что в 2025 году доля подверженности пяти крупнейших банков проектам, где темпы строительства опережают темпы продаж, выросла на 9% — примерно до 44%. Этот разрыв является ключевым индикатором уровня риска.
Кредитный рынок критически зависит от недвижимости: в конце 2025 года долг в категории «Строительство и деятельность в сфере недвижимости» составил 543 миллиарда шекелей. Для сравнения, четыре другие отрасли экономики вместе взятые — торговля, транспорт и складирование, финансовые услуги, а также информация и связь — имели совокупный долг менее 490 миллиардов шекелей. Даже в промышленном секторе, чей долг составляет 159 миллиардов шекелей, значительная часть средств де-факто связана со строительством (производство окон, дверей, кухонь и т. д.).
Опасная корреляция активов
Риски растут синхронно. В структуре долгов домохозяйств ситуация еще более очевидна: 650 миллиардов шекелей приходится на ипотечные кредиты. Еще 250 миллиардов шекелей — это потребительские кредиты, которые нередко используются для дополнения капитала при покупке жилья.
Проблема не в самой недвижимости как таковой. Речь не идет о неизбежном крахе, а о пугающей корреляции. Опасность заключается в том, что все активы могут обрушиться одновременно. Если истинная диверсификация призвана защитить инвестора при остановке одного из двигателей экономики, то в Израиле слишком много систем подключены к одному и тому же рынку.
Правительство и Банк Израиля прекрасно осведомлены об этой корреляции. Тот факт, что так много «яиц сложено в одну корзину», возможно, объясняет, почему власти не выглядят обеспокоенными. Они понимают, что если проблемы в одной отрасли могут вызвать системную катастрофу, а вся экономика зависит от роста недвижимости, они просто не допустят коллапса. Государство и узкий круг банков фактически контролируют всю цепочку спроса (ипотека) и предложения (земля и финансирование).
Пока кредитный рынок продолжает нести на себе проблемы реального сектора, взимая проценты и пролонгируя выплаты задыхающимся застройщикам в надежде на то, что ситуация стабилизируется. В противном случае последствия для экономики будут крайне тяжелыми.
Звезды недели
Отлично: Банк Израиля выявил проблему на дорогах
Иногда очевидные вещи требуют официального подтверждения. Экономист Галь Амади из исследовательского отдела Банка Израиля опубликовал необычное исследование, выходящее за рамки «классических» тем вроде процентных ставок. Амади подтвердил то, что известно любому эксперту по планированию: расширение пропускной способности дорог в мегаполисах лишь стимулирует домохозяйства приобретать дополнительные автомобили и чаще пользоваться личным транспортом. В результате, несмотря на строительство новых полос, заторы не уменьшаются, а зачастую усугубляются. Остается надеяться, что в министерстве транспорта прислушаются к этим выводам.
Неудовлетворительно: Чаевые добрались до магазинов одежды
Если в какой-то сфере конкуренция в Израиле и работает, помогая сдерживать дороговизну жизни, то это рынок одежды и товаров для дома. Однако сеть «Гольф» решила пойти иным путем, предложив покупателям оставлять чаевые продавцам (варианты: 1, 5, 10 и 15 шекелей). Вместо того чтобы компания самостоятельно поощряла сотрудников, она перекладывает эту ответственность на плечи покупателей. При этом в прошлом году чистая прибыль «Гольф» составила 45 миллионов шекелей, а совокупный доход генерального директора Эяля Гринберга достиг 2,34 миллиона шекелей в год. Этих средств было бы достаточно, чтобы достойно оплатить труд почти 1600 сотрудников сети без обращения к добровольным пожертвованиям клиентов.
