Индекс доступности: снижение ставки не вернет покупателей на рынок недвижимости
Согласно анализу компании «Феникс», среднему домохозяйству в Израиле не хватает около 25% дохода для покупки жилья в текущих условиях. Эксперты отмечают, что одного лишь снижения процентной ставки будет недостаточно для восстановления покупательской активности.
Сегодня ожидается решение Банка Израиля по процентной ставке: рынок оценивает вероятность ее снижения на 0,25% до уровня 3,75% в 60%. Хотя монетарное смягчение должно поддержать экономическую активность и удешевить кредитование, сектору недвижимости это вряд ли принесет существенное облегчение. К такому выводу пришел главный экономист компании «Феникс» Матан Шитрит, представивший индекс доступности жилья, который оценивает способность среднего домохозяйства приобрести квартиру с учетом цен, ипотечных ставок и уровня доходов.
На текущий момент доступность жилья в Израиле находится на минимальных уровнях. По словам Шитрита, индекс колеблется около 80 пунктов: «Среднее домохозяйство зарабатывает лишь около 80% от суммы, необходимой для покупки квартиры при текущих условиях финансирования. Иными словами, для совершения сделки доход домохозяйства должен быть на 20–25% выше нынешнего».
Ежемесячные платежи по ипотеке
Аналитики «Феникса» изучили динамику ежемесячных выплат по средней ипотеке в размере 1,1 млн шекелей на срок 23 года. При текущей средневзвешенной ставке (около 4,6% в апреле) ежемесячный платеж составляет примерно 6 400 шекелей. В сценарии, при котором ставка Банка Израиля снизится до 3,5% в течение года, ипотечная ставка опустится до 4,2%, что сократит ежемесячный платеж лишь до 6 200 шекелей.
Шитрит отмечает: «Многие полагают, что процентная ставка — единственный фактор, определяющий доступность жилья. Однако это уравнение гораздо сложнее: оно включает в себя цены на квартиры, уровень доходов, условия кредитования и сроки выплат».
«Двойной удар» по покупателям
Существует эмпирическое правило, согласно которому расходы на ипотеку не должны превышать 30% дохода домохозяйства. Однако с 2022 года, на фоне роста ставок и цен на жилье, этот показатель подскочил до 37%. Шитрит подчеркивает: «Даже при снижении процентной ставки разрыв между стоимостью квартир и темпами роста доходов остается главным барьером. Без существенных изменений на стороне предложения или значительного роста зарплат доступность жилья останется ограниченной».
Индекс наглядно демонстрирует эрозию доступности жилья: цены на недвижимость росли значительно быстрее, чем доходы населения. По словам эксперта, израильские домохозяйства столкнулись с «двойным ударом»: резким скачком цен на жилье и переходом от многолетней нулевой процентной ставки к более высоким значениям.
В перспективе одного лишь снижения ставки будет недостаточно для возвращения рынка к комфортным уровням. «Пока цены на квартиры остаются высокими по отношению к доходам, потребуется либо их коррекция, либо длительный период опережающего роста заработной платы, чтобы домохозяйства смогли вернуться к активной покупке жилья», — резюмирует Шитрит.
