Инвестиции в недвижимость: какие акции выиграют от снижения процентной ставки
Акции компаний недвижимости исторически показывают доходность выше, чем рост цен на жилье, однако эксперты предупреждают о необходимости дифференцированного подхода. Аналитики выделяют секторы, которые могут выиграть от снижения процентной ставки, и те, к которым стоит относиться с осторожностью.
Вопрос о том, что выгоднее — покупка квартиры или инвестиции в акции компаний недвижимости, для участников рынка капитала давно решен. И дело не в предвзятости, а в цифрах.
«За 36 лет я убедился, что в долгосрочной перспективе фондовый рынок превосходит любые другие инструменты», — утверждает Шмуэль Френкель, основатель инвестиционного дома «Эпсилон» (входит в группу «Феникс»). «Друзья годами говорили мне, что собираются купить квартиру. Я отвечал: если верите в недвижимость, откройте счет, и я предложу вам 6-7 отличных компаний. Это лучше, чем решать проблемы с арендаторами, сломанными кондиционерами или бойлерами».
Статистика подтверждает слова Френкеля. С момента запуска индекса «Тель-Авив Недвижимость» в начале 2005 года до апреля прошлого года индекс, включающий 100 компаний отрасли, показал доходность 478%. За тот же период, по данным ЦСБ, цены на жилье выросли на 235%.
Основное преимущество покупки квартиры — возможность использования кредитного плеча, которое на фондовом рынке крайне не рекомендуется. Однако владение недвижимостью сопряжено с дополнительными расходами на обслуживание, ремонт и споры с жильцами. Исторически акции оказываются более эффективным вложением.
Разделяй и властвуй: сегментация рынка
Однако инвестиции в недвижимость на бирже не являются однородными. «Распространенная ошибка — относиться ко всем этим акциям как к единому целому», — предупреждает Инон Нир, управляющий торговым залом банка «Иерусалим». «Это разные отрасли: жилищное строительство, доходная недвижимость, подрядные работы, инфраструктура и производство материалов. У каждой свои драйверы роста и риски».
Разница в доходности секторов за последний год наглядно иллюстрирует это утверждение: при росте индекса «Тель-Авив 125» на 31%, индекс «Тель-Авив Недвижимость» вырос на 5,5%. При этом индекс «Тель-Авив Строительство» упал на 4,5%, «Тель-Авив Доходная недвижимость Израиль» вырос на 11%, а «Тель-Авив Доходная недвижимость за рубежом» снизился на 12%.
Ключевым фактором сейчас является снижение процентной ставки. В прошлый понедельник Банк Израиля снизил ставку на 0,25% (до 3,5%) и анонсировал дальнейшее снижение на 0,5% в течение года. Отрасль недвижимости крайне чувствительна к стоимости капитала, поэтому акции отреагировали ростом.
«Все акции недвижимости должны выиграть от снижения ставки, но влияние неравномерно», — отмечает Шмуэль Бен-Арье, заместитель генерального директора по инвестициям в «Пионер управление капиталом». Итай Липкович, генеральный директор «Хорайзон рынки капитала», добавляет: «Рынок ориентируется не на уже проведенные снижения, а на будущие ожидания».
Инон Нир подчеркивает важность долговой нагрузки: «Кредитное плечо — часть бизнес-модели, но не каждый долг одинаков. Рынок проводит жесткую дифференциацию: компании с низким левериджем и длинным сроком погашения стабильны, тогда как компании с высокой нагрузкой торгуются с дисконтом из-за опасений по поводу обслуживания долга».
Доходная недвижимость в Израиле: акцент на коммерцию
Наибольшую выгоду от снижения ставки получают компании доходной недвижимости в Израиле, особенно в сегментах торговых центров, логистики и дата-центров. Сектор офисной недвижимости менее привлекателен из-за влияния ИИ и оптимизации штатов в хайтеке, что может снизить спрос на площади.
Эяль Вайсблюм из «Мигдаль рынки капитала» поясняет: «Снижение ставки уменьшает ставку капитализации активов, что повышает их стоимость. Компании переоценят активы в конце года в сторону повышения и получат прибыль от прироста капитала». Среди фаворитов экспертов — «Азриэли», «Мега Ор», «Мелиссон» и «Амот».
Подрядные компании: восстановление после войны
Подрядчики (строительство, инфраструктура, земляные работы) могут стать неожиданными бенефициарами. Их драйвер — государственные бюджеты на восстановление после войны «Железные мечи». «Развитие после войны и восстановление Севера поддержат их бизнес», — отмечает Липкович. Среди заметных игроков — «Электра», «Дания Сибус» и «Шикун ве-Бинуй».
Жилищные застройщики: ожидание спроса
Застройщики жилья пока находятся в менее выгодном положении. Рынок сделок купли-продажи замедлен, а нехватка рабочих рук увеличивает сроки реализации проектов. Эксперты полагают, что восстановление спроса возможно не ранее конца текущего или начала 2027 года. В этом секторе представлены такие компании, как «Дамри», «Тадхар», «Аура» и «Африка Магурим».
Недвижимость за рубежом: осторожный подход
Акции компаний, работающих за рубежом, аналитики рекомендуют рассматривать с осторожностью. В то время как Израиль снижает ставку, многие западные страны придерживаются обратной политики или сохраняют высокие ставки. Это может привести к росту ставок капитализации для зарубежных активов, что негативно скажется на их стоимости.
