Инвестиции за рубежом: как войны меняют планы инвесторов

В 2021 году Яаков и Ольга Глидай считали, что совершают выгодную сделку, купив две квартиры для инвестиций в Одессе. «Одну квартиру мы приобрели за 40 тысяч долларов и вложили 20 тысяч долларов в ремонт, а другая после ремонта обошлась нам в 65 тысяч долларов», — вспоминает Яаков.

Речь шла об относительно небольших объектах площадью около 67 кв. м в домах советской постройки, которые пользовались спросом у студентов. В то время Украина была привлекательным направлением для инвесторов в недвижимость, рассчитывавших на развитие демократических институтов и приток иностранного капитала.

«Мы ожидали доходность от аренды в размере 9%–10% годовых, рассчитывая на 500–600 долларов в месяц», — отмечает инвестор.

Однако в феврале 2022 года Россия начала военные действия в Украине, что негативно отразилось на инвестиционном плане супругов и вынудило их значительно снизить арендную плату. Сегодня Глидай сталкивается с похожими вызовами, но уже в Дубае.

Еще до начала войны в Украине супруги посетили Дубай и были впечатлены городом: он стал центром притяжения для иностранцев, предлагал инвестиции по привлекательным ценам и был англоязычной средой.

Яаков Глидай

Личное: 34 года, женат, двое детей, проживает в Дубае.
Профессиональное: владелец компании по маркетингу недвижимости.
Хобби: поклонник группы Red Hot Chili Peppers.

«Мы видели проект в районе Business Bay, расположенный в стратегической точке на воде, в пяти минутах от центра города. Квартиру-студию площадью 40 кв. м можно было купить за 725 тысяч дирхамов в рассрочку», — рассказывает он. Супруги внесли 20% от суммы при покупке и 4% в качестве налога, потратив на старте около 200 тысяч шекелей.

19 квартир и магазин

«Важно отметить: мы не покупали недвижимость, чтобы быстро разбогатеть. Изначально мы планировали инвестировать в Украину, но после начала войны и из-за высокого налогообложения в Израиле мы сменили вектор. В Дубае тогда прогнозировали доходность 6%–6,5%, и при пороге входа менее миллиона шекелей это выглядело перспективно», — поясняет Глидай. Вскоре одна инвестиция переросла в масштабный проект, а семья приняла решение переехать в Дубай.

К концу 2022 года в их портфеле было уже четыре квартиры в Дубае. «Каждая стоила около 500 тысяч дирхамов, мы платили за них несколько тысяч шекелей ежемесячно». На пике их совместный доход составлял около 100 тысяч шекелей в месяц, что позволяло покрывать все расходы.

На сегодняшний день супруги владеют 19 квартирами и магазином, часть из которых приобретена с партнерами. «Чем больше вы занимаетесь недвижимостью, тем шире становится ваша сеть связей, что в конечном итоге и продвигает бизнес», — считает Глидай. Девять объектов уже сданы в аренду, остальные находятся на стадии планирования или строительства.

Диверсификация и риск-менеджмент

Опыт Яакова подчеркивает важность готовности к форс-мажорным обстоятельствам. Инвесторам стоит помнить, что даже при широкой диверсификации активов — как в случае с Украиной и Дубаем — всегда сохраняется риск непредвиденных геополитических событий.

Глидай ориентируется на краткосрочную аренду, привлекая клиентов из Европы, США, Индии и арабских стран, включая Египет, Саудовскую Аравию и Оман. На вопрос о стратегии выхода он отвечает: «Я не планирую продавать активы, если нет острой необходимости. Я полагаюсь на свои доходы, чтобы покупать новые объекты, а не продавать существующие».

В последние недели ситуация осложнилась из-за эскалации напряженности между Ираном и ОАЭ. «В ОАЭ принимают иранский бизнес, поэтому многие здесь чувствуют себя преданными со стороны Ирана», — комментирует Глидай.

Тем не менее, он не видит прямого сравнения между Украиной и Эмиратами: «Все, что делает ОАЭ успешной страной — экономические возможности и стабильная власть — не пострадало. Я верю, что после завершения текущего кризиса ситуация вернется в норму и станет даже лучше».