Испания отменяет закон об аренде, пугавший иностранных инвесторов
В период пандемии в Испании было принято постановление, которое крайне затруднило выселение жильцов, даже при отсутствии арендных платежей или выплат по ипотеке. Теперь правительство было вынуждено отменить эту норму, что дает владельцам недвижимости надежду на возвращение контроля над своей собственностью.
До недавнего времени Испания пользовалась дурной славой среди владельцев жилья — включая многих израильтян, инвестировавших в местный рынок недвижимости, — из-за жесткой защиты неплатежеспособных жильцов с низким социально-экономическим статусом.
Постановление, принятое в период пандемии коронавируса для защиты уязвимых слоев населения от принудительного выселения, превратилось в кошмар для частных собственников и головную боль для ипотечных банков.
Согласно этому документу, даже в крайних случаях, таких как многомесячная неуплата аренды или незаконный захват пустующего объекта, выселение жильцов, признанных властями «уязвимыми», было практически невозможным из-за защиты со стороны судов.
Однако в конце февраля, после пяти лет непрерывного продления, данное постановление не прошло процедуру ежегодного одобрения в парламенте. Теперь владельцы жилья получили правовые инструменты для выселения проблемных жильцов. Этот шаг может привести к тому, что десятки тысяч семей и одиночек будут вынуждены обратиться за государственным жильем, но одновременно вернет на испанский рынок недвижимости десятки тысяч пустующих квартир, в которых он остро нуждается.
Испанское социал-демократическое правительство меньшинства, зависящее от поддержки популистских левых партий, пыталось продлить действие закона как часть «социального щита». Правительство и левые силы, такие как «Подемос», официально поддерживали инициативу и даже требовали её ужесточения. Однако при голосовании в конце февраля консервативная оппозиция, крайне правые и ряд других партий заблокировали продление закона, поставив рынок перед лицом серьезных перемен.
Период подъема на рынке
Испанский рынок недвижимости, переживавший в последние десятилетия экстремальные взлеты и падения, вновь находится на подъеме. Зарубежные инвесторы, в том числе из США, наряду с многочисленными мигрантами из стран Латинской Америки, создали повышенный спрос. В крупных городах наблюдается рост цен как на покупку, так и на аренду жилья.
До сих пор правила времен пандемии отпугивали иностранных инвесторов. В Израиле семья из Петах-Тиквы предала огласке случай, когда захватчики проникли в их дом в Испании во время ремонта, и семья оказалась не в силах их выселить, так как объект пустовал.
Хотя суды одобряли процедуры выселения, в большинстве случаев это требовало длительных процессов, чтобы доказать, что неплательщики лгали о своей неспособности вносить арендную плату или не были официально признаны властями «уязвимыми».
Сторонники постановления утверждали, что оно спасает семьи от жизни на улице, тогда как противники настаивали на прямом нарушении прав собственности и поощрении неплатежей. С экономической точки зрения сформировался параллельный субрынок, где «занятые» квартиры переходили из рук в руки по цене ниже рыночной на 40% — без осмотра объекта и возможности получения ипотеки.
Фактически, владельцы стремились избавиться от проблемных объектов любой ценой. Популярный портал недвижимости «Idealista» даже открыл отдельную категорию для незаконно занятых квартир (Ocupadas). За последний год количество таких объявлений выросло почти на 5%, достигнув 24 058 объектов. Около 40% из них находятся в Каталонии, но лидерами также стали Гвадалахара и Памплона.
Рост на 12% в год
В марте ситуация изменилась: правительство не смогло провести постановление через парламент. Одной из причин стал острый жилищный кризис и активный спрос в крупных городах. Согласно обзору банка BBVA, только за прошлый год цены на недвижимость в стране выросли более чем на 12%. Проблема усугубляется дефицитом нового строительства на фоне роста населения за счет миграции.
Отмена защиты должна избавить владельцев от страха перед сдачей жилья в аренду и стимулировать их выводить пустующие квартиры на рынок. Кроме того, владельцы недвижимости в прибрежных зонах смогут сдавать объекты на короткий срок, не опасаясь, что жильцы превратятся в «захватчиков».
Второй причиной стали протесты собственников, оказавшихся на грани банкротства из-за неплатежей. «Мы за социальную защиту, но не за незаконный захват квартир», — заявила представительница каталонской партии в парламенте.
Под угрозой выселения
Организации по защите прав жильцов оценивают, что около 70 тысяч домохозяйств находятся под угрозой выселения в ближайшие месяцы. Власти установили, что сроки освобождения жилья будут варьироваться от двух до пяти месяцев в зависимости от того, является ли собственник частным лицом или компанией. Также возвращается возможность отключения коммунальных услуг за неуплату, что было запрещено в период пандемии.
На макроэкономическом уровне государство опасается, что угроза выселения может увеличить уровень бедности, так как испанцы, живущие в аренде, уже тратят в среднем около 40% своего дохода на оплату жилья. Тем не менее, в Испании надеются, что эти меры облегчат ситуацию на перегретом рынке и вернут доверие иностранных инвесторов.
Что касается семьи из Петах-Тиквы, столкнувшейся с захватчиками в Мадриде, то они возлагают надежды на новое законодательство, хотя оно еще не вступило в силу в столице. «На данный момент они все еще удерживают наш объект, ничего не платят, а мы продолжаем платить ипотеку», — сообщили они.
