Застройщики в Израиле вводят новые схемы финансирования покупок жилья
Израильские застройщики запускают масштабные программы финансирования с отсрочкой платежей и без первоначального взноса. На фоне вялых продаж льготные схемы вновь охватили 30% рынка новостроек.
Около 85 тысяч новых квартир в настоящее время ожидают покупателей в Израиле, а застройщики продолжают искать агрессивные и нестандартные пути для оживления вялых продаж. Одновременно с этим Банк Израиля — регулятор, отвечающий за стабильность финансовой системы, — пока предпочитает практически не вмешиваться в происходящее. Это происходит спустя примерно два года после того, как ведомство объявило войну сберегательным и льготным схемам финансирования от застройщиков, наложив на них жесткие ограничения. Тогда надзор за банками прямо предупреждал, что подобные методы усиливают системные финансовые риски.
На этой неделе две крупные строительные компании представили новые финансовые решения. Группа «Гинди Ахзакот» разрешила покупателям отсрочить платеж в размере 900 тысяч шекелей от стоимости квартиры на десять лет после получения ключей с помощью шарового кредита (balloon loan). Параллельно компания «Авив Мелисро» предложила клиентам заложить имеющуюся у них недвижимость для финансирования всего первоначального взноса по сделке, взяв на себя выплату процентов до момента вселения в новое жилье.
Застройщики находят лазейки в правилах
Эти шаги наглядно демонстрируют, насколько гибко девелоперы подстраивают механизмы финансирования под текущие рыночные реалии. Вместе с тем они поднимают серьезные вопросы о рисках, которые берут на себя покупатели, и об эффективности регуляторных барьеров Банка Израиля перед лицом новых финансовых схем.
Кандидат наук, заведующий кафедрой экономики и управления в Академическом колледже Эмек Израэль, аудитор Авив Ропель предупреждает, что до сих пор регулятор концентрировался главным образом на технических параметрах ссуд. Введенные Банком Израиля в марте 2025 года ограничения предусматривали 150-процентное выделение капитала для проектов, где откладывается более 40% стоимости жилья, а также ограничение шаровых кредитов под субсидии застройщиков на уровне 10% от общего объема ипотеки. Однако, по его словам, подобная погоня — это игра, которую регулятор заведомо проигрывает, поскольку девелоперы находят способы изменять структуру сделок в обход правил.
Недавно опубликованные Министерством финансов данные свидетельствуют, что в августе льготные схемы финансирования вновь заняли 30% от общего объема продаж новых квартир — уровень, превышающий показатели, предшествовавшие введению ограничений. В министерстве отметили, что если в мае 2026 года доля таких сделок падала до 20%, то за последние три месяца она резко подскочила.
Покупка жилья без собственных накоплений
Возвращаясь к новым инициативам, компания «Авив Мелисро» в начале недели запустила кампанию под лозунгом «Покупка новой квартиры без необходимости в собственном капитале». В рамках этого механизма компания позволяет клиентам получить промежуточный кредит под залог уже имеющейся у них недвижимости, беря на себя все расходы по финансированию и процентам вплоть до заселения. Иными словами, покупатели могут приобрести жилье, не привлекая ликвидный капитал на начальном этапе.
Такой формат рассчитан на несколько категорий граждан: улучшающие жилищные условия смогут заложить текущую квартиру до ее продажи; инвесторы получат возможность использовать актив в качестве обеспечения вместо ликвидации сбережений; а покупатели первого жилья смогут задействовать недвижимость близких родственников. После вселения ссуду потребуется вернуть.
Спустя два дня компания «Гинди Ахзакот» объявила о запуске масштабной кампании под названием «Большой взрыв». Она предлагает отсрочку выплаты 900 тысяч шекелей сроком на десять лет после заселения — без начисления процентов и привязки к индексу.
Предложение распространяется примерно на 300 квартир в четырех проектах. Покупатели вносят 20% стоимости при подписании договора, а оставшуюся часть — при получении ключей, за исключением 900 тысяч шекелей. Эту сумму профинансирует шаровый кредит от Банка «Леуми» или банка «Мизрахи-Тфахот», причем проценты выплатит «Гинди». Покупателям предстоит пройти стандартную процедуру проверки платежеспособности в банке.
Рост финансового рычага и скрытые угрозы
Обе программы преследуют общую цель — избавить покупателей от необходимости вносить крупный ликвидный капитал на старте сделки. Примечательно, что обе инициативы запущены в проектах с высоким спросом, где цены на жилье и требуемый собственный капитал традиционно велики. Так, около половины квартир «Гинди» находятся в проекте в районе Глиль-Ям в Герцлии, а объекты «Авив Мелисро» охватывают престижные кварталы в Тель-Авиве, Рамат-Авиве, Гиватаиме и Герцлии.
Ипотечный консультант Йонатан Берлинер отмечает, что акция «Авив Мелисро» представляет собой новый этап эволюции строительных ссуд, которые теперь распространяются и на дорогостоящую недвижимость. По его словам, инвесторы и покупатели первого жилья, использующие залог родительской квартиры, сталкиваются с повышенной финансовой нагрузкой и дополнительными рисками. Берлинер предупреждает, что необходимость рефинансировать кредит после заселения может обернуться его классификацией как потребительской ссуды общего назначения с менее выгодными условиями.
Авив Ропель указывает, что предложение «Гинди» несет реальную экономическую выгоду: субсидирование процентов по кредиту на 900 тысяч шекелей в течение десяти лет при ставке около 5% эквивалентно примерно 350 тысячам шекелей в текущей стоимости. Тем не менее он предупреждает, что это может создать иллюзию решения долгового вопроса, хотя через десять лет покупателям придется погасить всю сумму единым платежом. Тем, кто не сможет найти эти средства, придется оформлять дорогостоящую реструктуризацию долга.
Из Банка Израиля комментариев не поступало.
