Рынок недвижимости Израиля адаптируется к реалиям после 7 октября
Рынок недвижимости Израиля адаптируется к посткризисным реалиям после 7 октября: дефицит кадров, бум спроса на защищенные помещения и новые правила финансирования.
Рынок недвижимости Израиля пережил тяжелейшую травму в первые три месяца после 7 октября 2023 года. Строительные площадки закрывались, палестинским рабочим был запрещен въезд в страну, а подрядчики столкнулись со срывом сроков выполнения работ.
Если бы подобный шок произошел в условиях нулевой процентной ставки, действовавшей до апреля 2022 года, последствия могли бы оказаться минимальными. Однако война отпугнула покупателей и инвесторов, а высокие процентные ставки сильно осложнили положение тех, кто занял выжидательную позицию. К концу 2023 года казалось, что рынок движется навстречу глубокому кризису.
Последствия кадрового голода и изменение подходов
Как и фондовый рынок, рынок недвижимости не терпит неопределенности. В тот период началась масштабная мобилизация резервистов, и часть семей отменила сделки из-за невозможности обслуживать ипотеку и падения цен. Согласно отчету Банка Израиля за 2024 год, в начале войны по решению правительства были эвакуированы около 143 000 жителей, еще примерно 100 000 человек покинули свои дома самостоятельно.
В течение 2024 года начался процесс адаптации к новой реальности. Квоты на иностранных рабочих были расширены, в отрасль пришли новые израильские кадры, а стройплощадки постепенно возобновили работу. По данным Центрального банка, за тот год было зафиксировано около 65 500 новых начинаний строительства, объем сделок вырос, а цены на квартиры увеличились на 7,7%.
«С 7 октября управление девелоперским проектом в Израиле кардинально изменилось. Нехватка рабочей силы, сбои в цепочках поставок, удорожание ресурсов и увеличение сроков заставили нас перестроить методы работы и заложить гораздо большую гибкость в планирование», — поясняет Саги Ланчнер, генеральный директор компании «Янов».
Финансовые схемы и регуляторные ограничения
По мере того как покупатели колебались, девелоперы искали способы вернуть их в отделах продаж. Широкое распространение получили схемы финансирования 20/80 и 10/90, а также субсидирование ипотеки, которые фактически обходили инструкции Банка Израиля. Хотя такие акции стимулировали спрос, они несли в себе серьезные риски: покупатели подписывали договоры, не имея уверенности в том, что смогут завершить выплаты к моменту сдачи объекта. В марте 2025 года Банк Израиля ввел жесткие ограничения на подобные финансовые инструменты.
К 2025 году разрыв между темпами строительства и объемами продаж стал еще более заметным. С одной стороны, объемы возводимого жилья оставались высокими, с другой — количество сделок снижалось, а объем непроданного готового жилья рос. По данным регулятора, к концу года примерно в 44% жилых проектов пяти крупнейших банковских групп темпы строительства опережали продажи.
Безопасность как новый стандарт жилья
Исследование Банка Израиля показало, что премия на арендное жилье, оснащенное защищенным помещением (мамдом), существенно выросла в ходе войны, особенно после первой ракетной атаки из Ирана в мае 2024 года. На рынке купли-продажи этот эффект оказался более умеренным и краткосрочным.
По словам оценщика недвижимости Гли Апель Кастель, генерального директора агентства «Диор Плюс», приоритеты покупателей напрямую зависят от ситуации с безопасностью:
«Вопрос наличия защищенного помещения стал ключевым критерием. Сразу после эскалации или военной операции доступное убежище превращается в абсолютное условие, без которого сделка не состоится. В такие моменты клиенты готовы идти на компромиссы в отношении площади, этажа и бюджета. Однако по мере наступления затишья мы вновь наблюдаем спрос на жилье без убежища из-за разницы в цене».Был принят закон о восстановлении после разрушений
Изменения в отношении к безопасности затронули и старый жилой фонд. Здания без мамдов получили новое осмысление, а масштабная реновация стала рассматриваться не просто как инструмент расширения предложения, но и как важнейший способ укрепления тыла.
Рафи Кашкаш, вице-президент по развитию компании «Сайроc Капитал», отмечает:
«Три года войны доказали, что городская реновация — это не просто строительный бизнес, а важнейшая составляющая национальной устойчивости Израиля. Конфликт обнажил уязвимость тыла перед лицом ракетных ударов, сделав жизненно необходимым наличие убежищ в каждом доме».В марте 2026 года Кнессет утвердил закон о восстановлении военных разрушений посредством городской реновации, призванный ускорить реализацию проектов в пострадавших регионах.
По состоянию на сентябрь 2026 года Банк Израиля отмечает умеренное восстановление числа сделок на фоне снижения цен на жилье на 1,5% в годовом исчислении. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от дальнейшего снижения процентной ставки, опустившейся до 3,25%.
