Непроданные квартиры в Израиле: как статистика искажает реальность рынка

В Израиле насчитывается около 85 тысяч непроданных квартир, однако эта цифра несколько искажает реальность. Что на самом деле включает в себя этот показатель? Попадают ли в статистику все не готовые к заселению квартиры, и что вообще означает термин «непроданная квартира»? Как выясняется, согласно определениям Центрального бюро статистики (ЦБС), этот массив данных весьма далек от реальной картины на рынке.

Методология подсчета и скрытые нюансы

Квартира попадает в статистику непроданного жилья в тот момент, когда получает разрешение на строительство. Предположим, тысячи объектов получили разрешение, но застройщик начнет возведение лишь через год, а сами дома будут сданы через четыре года — все они автоматически учитываются в базе как непроданное жилье. По оценкам экспертов, реально готовы к заселению лишь 17–19% от этого объема. Из примерно 15 тысяч готовых квартир несколько тысяч приходятся на Тель-Авив. Иными словами, если исключить Тель-Авив из статистики, в стране останется около десяти тысяч пустующих готовых объектов.

«В действительности сегодня в Израиле насчитывается около 17 тысяч готовых, но непроданных квартир — этот показатель разительно отличается от официальной статистики и включает в себя пустующие объекты юга Тель-Авива», — отмечают профильные специалисты.

Тем не менее, существуют переменные, уравновешивающие общую картину. Например, квартира, остающаяся непроданной в течение 15 месяцев, исключается из этой статистики. Застройщик по-прежнему намерен ее продать, но в графе 84 тысяч непроданных единиц жилья она больше не числится. Возникает очевидный перекос: квартира, строительство которой еще не началось, учитывается внутри базы, тогда как готовая и непроданная на протяжении 16 месяцев недвижимость из нее выбывает.

Перспективы рынка и динамика запасов

Стоит отметить аналогичную мировую практику: в США, например, подобные квартиры исключаются из официальных запасов всего через год. Что касается отмененных сделок, то, по данным Налогового управления, аннулированные договоры возвращаются в общий пул непроданного жилья, опровергая опасения о том, что этот фактор искусственно занижает реальные масштабы нереализованной недвижимости.

Историческая динамика объема непроданных квартир выглядит следующим образом:

• До 2022 года показатель оставался относительно стабильным.

• В 2023 году, ставшем периодом спада продаж, зафиксирован скачок числа непроданных квартир более чем на 25%.

• В 2024 году объем вырос еще на 14% на фоне активных продаж застройщиков, поддерживаемых схемами финансирования.

Прогнозируется, что 2026 год станет периодом стабилизации этого накопленного запаса. Тем не менее, эксперты ранее предполагали, что объем непроданного жилья может превысить отметку в 90 тысяч объектов с вводом новых разрешений в районе Сде-Дов, несмотря на долгосрочные сроки завершения их строительства.