Легкорельсовый транспорт Иерусалима повышает цены на жилье до 10%
Исследование рынка недвижимости Иерусалима показало, что близость к легкорельсовому транспорту поднимает цены на жилье в среднем на 10%, причем старый фонд дорожает сильнее из-за потенциала застройки.
Открытие первого участка Зеленой линии легкорельсового транспорта в Иерусалиме вновь подняло традиционный экономический вопрос: во сколько обходится жизнь рядом со станцией скоростного транспорта? Специальное исследование, проведенное для Ynet маркетинговой компанией «Магма» и экономистом-оценщиком Ореном Илузом на основе данных Налогового управления за 2025–2026 годы по выборке из 48 сделок в шести районах Иерусалима, показало, что рынок недвижимости закладывает трамвайные маршруты в стоимость жилья задолго до запуска движения. Анализ охватил районы Кирьят-Ювель, Кирьят-Менахем, Катамоним, Арнона Мизрах, Тальпиот и Писгат-Зеэв.
Премия концентрируется в семейных квартирах
Согласно выводам исследования, средняя цена новых трехкомнатных квартир внутри спальных районов составляет 2,67 миллиона шекелей по сравнению с 2,87 миллиона шекелей вдоль трамвайной линии — разница составляет около 95 тысяч шекелей (3,5%). Для новых четырехкомнатных квартир средняя цена внутри районов равна 3,48 миллиона шекелей против 3,754 миллиона шекелей на оси транспорта — разрыв достигает 161 тысячи шекелей (4,6%). Самый резкий перепад зафиксирован в Катамониме, где новая четырехкомнатная квартира на улице Бар-Йохай возле станции Гононим Зеленой линии обойдется на 6% дороже аналогичного объекта в глубине района (разница около 206 тысяч шекелей).
«Годами главным критерием для покупателя жилья в Иерусалиме были виды из окна и стороны света. Сегодня близость к станции вошла в шорт-лист приоритетов, соединяя районы, которые раньше считались удаленными, напрямую с центром города», — отмечает Зохар Шрики, партнер и руководитель иерусалимского филиала компании «Магма».
В старом жилом фонде разрыв удваивается из-за прав на застройку
Совсем иначе обстоит дело с квартирами на вторичном рынке. Здесь средний разрыв в ценах между трамвайной осью и глубиной кварталов достигает 9,4% (около 202 тысяч шекелей на квартиру), что более чем вдвое превышает показатели для новостроек. Данная тенденция прослеживается во всех шести исследованных районах без исключения. Для старых трехкомнатных квартир переплата за расположение составляет в среднем 10,8% (около 209 тысяч шекелей), а для четырехкомнатных — 7,9% (около 195 тысяч шекелей).
Причина кроется в градостроительных правах. Старая квартира на оси трамвая оценивается рынком не по текущему состоянию, а с учетом потенциала будущего сноса и реконструкции (пинуй-бинуй). Транспортные коридоры наделяются дополнительными правами на застройку, и рынок закладывает этот потенциал в цену. Новые же проекты на той же оси уже реализовали эти права, поэтому покупатель переплачивает исключительно за чистую транспортную доступность.
