Кнессет утвердил законопроект о восстановлении зданий, разрушенных в ходе войны
Комиссия Кнессета по внутренним делам и защите окружающей среды утвердила ко второму и третьему чтениям законопроект о восстановлении ущерба от войны путем обновления городов. Документ направлен на ускорение процессов планирования и лицензирования, а также создание механизмов для оперативного восстановления пострадавших районов.
Комиссия Кнессета по внутренним делам и защите окружающей среды утвердила вчера ко второму и третьему чтениям законопроект о восстановлении ущерба от войны путем обновления городов. Законопроект был сформулирован по инициативе министерств финансов, строительства и внутренних дел и объединен с инициативой депутата Кнессета Яакова Ашера, исполняющего обязанности председателя комиссии. Вскоре документ будет представлен для окончательного утверждения на пленарном заседании Кнессета, вероятно, в ходе текущей сессии, спустя 10 месяцев после начала продвижения инициативы на фоне предыдущего раунда боевых действий.
Закон включает механизмы, позволяющие ускорить процессы планирования и лицензирования, а также создать определенность для восстановления под руководством местных властей при усилении их полномочий. Установлено, что комплексы, определенные для восстановления, будут включать разрушенные здания или строения, требующие долгосрочного восстановления при наличии инженерного и экономического обоснования.
Наряду с этим были определены два пути для достижения согласия жильцов: либо 51% в каждом здании, либо 80% жильцов во всем комплексе. Это позволит запускать проекты при поддержке значительного большинства. Кроме того, закон устанавливает механизм BUY OUT, позволяющий жильцам получить денежную компенсацию в размере стоимости новой и увеличенной квартиры, не дожидаясь завершения проекта.
Вместе с адвокатом Ишаем Ициковичем, руководителем отдела недвижимости в адвокатской конторе «Агмон с Тольчинским» и представителем Ассоциации строителей страны, мы проанализировали ключевые аспекты закона.
Что такое зона восстановления и кто ее определяет?
«Зона восстановления — это территория, пострадавшая от ущерба войны, где есть обоснование для проекта обновления города. Объявление будет сделано правительством или уполномоченной комиссией министров на основании рекомендации консультативной группы, в которую входят представители Управления планирования, министерства юстиции, Управления по обновлению городов, бюджетного отдела министерства финансов, отдела налога на имущество Налогового управления, государственного оценщика и местных властей. Перед рекомендацией правительству необходимо опубликовать уведомление о намерении, приложить экспертные заключения и дать возможность подать письменные замечания в течение 14 рабочих дней».
Что можно определить как зону восстановления?
«Зона будет распространяться не только на полностью разрушенные здания. Закон позволит объявлять таковыми объекты, которым был нанесен значительный военный ущерб, повредивший их физическое состояние, устойчивость или безопасность, что требует длительного времени на восстановление».
Можно ли включить в проект здания, которые не пострадали?
«Да. Это одно из значительных новшеств. Помимо поврежденных зданий, можно включить дополнительные объекты, если в этом есть явная планировочная необходимость, однако с учетом установленных ограничений и квот. Также можно включать прилегающие общественные участки и даже территории, где не было зданий накануне причинения ущерба».
В чем основное различие между этим путем и обычным «пинуй-бинуй»?
«Основное отличие в том, что речь идет о целевом чрезвычайном пути для ликвидации ущерба от войны. Закон позволяет государству быстро продвигать планы, давать приоритет властям, инфраструктурным органам и судам, а также создавать уникальный путь соглашения о выходе — возможность владельца квартиры продать свои права и получить деньги вместо участия в проекте».
Снижает ли закон требуемое большинство до 50%?
«Не совсем. Закон устанавливает несколько механизмов. Он определяет "большинство владельцев квартир" как владельцев, которым принадлежит большинство квартир в большинстве зданий в зоне, или, альтернативно, владельцев не менее 80% всех квартир в зоне. В процессе выдачи разрешения через уполномоченного, на определенном этапе можно продвигаться и с 51% правообладателей. Картина сложнее, чем лозунг о 50% вместо 67%».
Есть ли упоминание об отказывающихся жильцах?
«Да. Закон дает застройщику инструменты для борьбы с отказом, но не автоматически. Если застройщик был утвержден руководителем государственного Управления по обновлению городов и предложил условия, установленные законом, можно обратиться в суд для утверждения сделки в отношении того, кто не подписал. Закон даже позволяет продвигать процедуры против отказывающихся в порядке ускоренного судопроизводства».
Как работает продажа квартиры застройщику на ранней стадии?
«Это одно из самых заметных новшеств — возможность соглашения о выходе. Владелец квартиры может выбрать не продолжать сделку, а продать свои права застройщику за денежную сумму. Право выбора будет действовать в течение 90 дней с момента объявления застройщика или подачи плана».
Кто определяет стоимость «новой квартиры»?
«Оценку проведет главный государственный оценщик. Она будет основана на стоимости аналогичной новой квартиры в том же районе. Для расчета вознаграждения оценщик добавляет компонент: если у местной комиссии есть политика вознаграждений, добавляется сумма, равная стоимости трети площади, которая должна была быть добавлена к квартире-вознаграждению. Если политики нет, добавляется сумма, равная 4 кв. м основной площади».
Сколько времени есть у местных властей для продвижения плана?
«Закон дает приоритет местным властям, но устанавливает временные рамки. Они должны уведомить о заинтересованности в течение 21 дня с момента объявления зоны восстановления и подать план в течение 3 месяцев. Если власти не действуют вовремя, путь переходит к ВАТМАЛЬ (Национальной комиссии по планированию приоритетных жилых комплексов)».
Есть ли государственный бюджет, подкрепляющий закон?
«Да. Закон устанавливает, что директор отдела налога на имущество вправе оказать помощь в финансировании застройщику для приобретения прав владельцев, выбирающих выход, а также позволяет участвовать в финансировании проекта, если он не имеет достаточной рентабельности. Источником является компенсационный фонд. В конечном итоге, новый закон стремится превратить обновление городов из обычного инструмента планирования в национальный инструмент чрезвычайной ситуации».
