Конец равномерной прибавки в «пинуй-бинуй»? Верховный суд рассмотрит прецедентное дело

На этой неделе в Верховный суд была подана апелляция на прецедентное решение судьи окружного суда Тель-Авива Гилада Хесса. Судья постановил, что предоставление равномерной прибавки к площади квартир в рамках проектов «пинуй-бинуй» (снос и строительство), независимо от их исходного размера, не соответствует принципам равенства и может ущемлять интересы владельцев больших квартир.

Это решение потрясло рынок недвижимости, вызвав опасения по поводу массового пересмотра договоров и задержек в реализации проектов из-за споров о справедливости распределения площадей.

Конфликт в Рамат-Гане

Дело касается проекта на улице ха-Роэ в Рамат-Гане. В 2014 году был подписан договор с компанией «Кохав итхадшут иронит» о сносе трех зданий. По условиям соглашения, все владельцы должны были получить равномерную прибавку в 12 кв. м, а также балкон, парковочное место и, по возможности, кладовую. Владельцы прав на 35 из 37 квартир подали иск против двух собственниц, отказавшихся подписать согласие из-за несогласия с принципом равномерного распределения.

В отсутствие четкого законодательного регулирования судья Хесс определил, что идентичные прибавки в данном проекте не выдерживают проверки на равенство. Он обязал выплатить компенсацию в размере 140 тысяч шекелей владелице квартиры площадью 104 кв. м, посчитав, что она пострадала от такого подхода.

---

«Сложность, которой не было»

Пока апелляция ожидает рассмотрения, что может занять до года, адвокаты, сопровождающие проекты реновации, отмечают серьезные последствия на местах.

«Я все чаще слышу требования владельцев больших квартир получить большую прибавку, чем у остальных. Это открыло «дополнительный фронт» для всех, кто пытается продвигать процессы, которые и без того сложны», — комментирует адвокат Дан Хелперт, основатель офиса «Хелперт». По его словам, если адвокаты не смогут управлять этими спорами, проекты рискуют провалиться.

Адвокат Дольфин Минцер-Кармон из офиса «Минцер Нисим Барзида и партнеры» добавляет: «Судебное решение дестабилизировало рынок. Оно усилило возражения и затруднило достижение соглашений, создав группы давления среди владельцев квартир разного метража».

Аргументы сторон

В апелляции, поданной большинством владельцев прав через адвокатов Моше Раз-Коэна и Одеда Загури, утверждается, что решение противоречит закону и принятой планировочной практике. Авторы апелляции подчеркивают:

• Модель равномерной прибавки является общепринятой нормой, поддерживаемой регулятором и стандартами оценки (стандарт 21.1).

• Права на строительство в проектах реновации — это «государственный дар», призванный стимулировать укрепление зданий, а не обогащать владельцев активов.

• Равномерная модель сохраняет существующую иерархию между квартирами, тогда как переход к дифференцированным прибавкам оторван от общественной логики реализации проектов.

Юристы опасаются, что решение суда станет инструментом для меньшинства, позволяющим блокировать волю большинства и провоцировать стагнацию в секторе недвижимости.