Кредиты от подрядчика: преимущества и риски для покупателей

В последние годы «кредиты от подрядчика» стали одним из основных маркетинговых инструментов на рынке новостроек. Спад продаж новых квартир вынуждает девелоперов предлагать льготные условия финансирования, чтобы стимулировать покупателей выбирать первичный рынок вместо вторичного. Несмотря на популярность таких предложений, покупатели не всегда осознают, что это сложный финансовый механизм. Моти Коэн, владелец и генеральный директор Precise Real Estate Marketing, поясняет:

«Кредит от подрядчика — это не подарок и не ловушка. Это легитимный и эффективный финансовый инструмент, основанный на деловой и экономической логике. Чем лучше общественность поймет механизм финансирования, интересы сторон и долгосрочные последствия сделки, тем более взвешенные решения она сможет принимать».

Покупатели ценят эту схему за возможность войти в сделку с относительно низким собственным капиталом и отложить платежи. «Невозможно игнорировать главное преимущество кредитов от подрядчика, — отмечает Коэн. — Они позволяют покупателям с ограниченными средствами выйти на рынок жилья, имея всего 5%–10% собственного капитала, и накопить оставшуюся сумму к моменту сдачи объекта».

С другой стороны, для девелопера это также несет значительную выгоду. Кредит от подрядчика позволяет получить существенную часть стоимости квартиры уже в момент подписания договора, иногда за три-пять лет до завершения строительства.

«Для девелопера это значительное финансовое преимущество, — говорит Коэн. — Предприниматель заменяет дорогой кредит банковского сопровождения, стоимость которого составляет около 6%–12% годовых, на более дешевые средства — ипотечные кредиты, которые покупатели берут в рамках данных программ. Стоимость такого финансирования может составлять около 4% годовых. Этот разрыв в стоимости является одним из самых значительных экономических драйверов для девелопера».

В то же время покупателям следует учитывать несколько важных нюансов.

«Во-первых, кредит от подрядчика — это фактически баллонный кредит, — объясняет Коэн. — Покупатель берет на себя обязательства перед банком, сопровождающим проект, но к моменту сдачи объекта обязан погасить его с помощью новой ипотеки или иных источников. В этот момент его переговорная сила перед банком может быть ограничена. Во-вторых, уже при покупке клиент обязан пройти полную процедуру андеррайтинга, как при обычной ипотеке, включая оформление страхования жизни и оплату сопутствующих расходов».

Наконец, Коэн отмечает:

«Существуют и более редкие сделки, известные профессиональным участникам рынка. В таких случаях иногда можно приобрести квартиру на условиях оплаты 5/95 или 10/90, без привязки к индексу цен на строительные материалы и без привлечения кредита от подрядчика. Такая модель позволяет воспользоваться отсрочкой платежей, избегая большинства рисков, связанных с финансированием, и поэтому считается одной из самых привлекательных на сегодняшний день».

В конечном счете, на рынке недвижимости, как и на любом финансовом рынке, важно спрашивать не только о том, что предлагают, но и почему это предлагают.

Эта колонка была опубликована в пятницу в приложении «Едиот Ахронот» в рубрике «Недвижимость между строк».