Дифенс-тек вытесняет хайтек: перемены на рынке офисной недвижимости
Отчет компании «Натам» за первое полугодие текущего года указывает на изменение карты спроса на офисы: компании в сфере программного обеспечения и гейминга сокращают площади, в то время как компании сектора дифенс-тек, кибербезопасности и оборонной промышленности становятся двигателем роста. В Тель-Авиве заполняемость элитных офисных башен приближается к 99%, а арендная плата растет; однако за пределами города наблюдается снижение заполняемости и цен.
Рынок офисной недвижимости в Израиле меняет свой облик: после многих лет, когда классические хайтек-компании были доминирующими арендаторами в офисных башнях, в первом полугодии 2026 года наметился сдвиг центра тяжести в сторону компаний сектора дифенс-тек, кибербезопасности и оборонной промышленности. Об этом свидетельствует отчет, опубликованный сегодня группой «Натам» (Newmark Natam), предоставляющей услуги в сфере недвижимости владельцам активов, арендаторам и инвесторам, за первое полугодие текущего года.
Согласно отчету, традиционные хайтек-компании, в том числе в сфере программного обеспечения и гейминга, продолжают сокращать площади и проявлять осторожность, в то время как компании в сфере безопасности и кибербезопасности расширяют свою деятельность. В отличие от некоторых технологических компаний, они также нуждаются в больших площадях и постоянной работе из офиса, без гибридной модели работы в тех масштабах, которые были характерны для хайтека в последние годы. Результатом является растущий разрыв между районами занятости, которые пользуются новым спросом, и районами, которые продолжают зависеть от традиционного хайтека.
Отчет одновременно указывает на давление, которое продолжает тяготить отрасль. По данным «Натам», влияние искусственного интеллекта и процессы оптимизации в технологических компаниях уже отражаются на спросе на работников и офисы. В отчете упоминаются, среди прочих, Monday, Fiverr, Lightricks, Amdocs и другие как компании, которые провели сокращения, хотя нельзя приписать все увольнения влиянию ИИ. Наряду с этим существует предложение сотен тысяч квадратных метров офисных площадей в городах Гуш-Дана за пределами Тель-Авива. Конкуренция в Тель-Авиве может вырасти.
Тем, кому пока удается в значительной степени избежать слабости, является Тель-Авив. По данным «Натам», башни класса А в городе продолжают пользоваться высоким спросом, при этом основные центры занятости почти заполнены. В отчете были изучены 61 башня класса А в Тель-Авиве и в районе биржи в Рамат-Гане общей площадью около 2,15 миллиона квадратных метров. Средний уровень заполняемости в первом полугодии текущего года составил 98,89% по сравнению с 95,83% во втором полугодии 2025 года, а средняя арендная плата выросла со 124,77 шекеля до 126,13 шекеля за квадратный метр.
Ось Менахема Бегина является самой дорогой среди исследованных районов: средняя арендная плата в башнях класса А выросла со 146,3 шекеля до 151 шекеля за квадратный метр при заполняемости 98,95%. По данным «Натам», доступность к Израильским железным дорогам и Красной линии легкорельсового транспорта, наряду с переездом технологических, кибер- и финансовых компаний в новые башни, поддерживают высокие уровни цен. Комплекс Игаль Алон также почти заполнен, с заполняемостью 99,1% и ростом арендной платы до 139,2 шекеля за квадратный метр. В комплексе Ицхак Саде-Хасан Арфа заполняемость составляет 98,7%, но арендная плата снизилась со 147,5 шекеля до 143,8 шекеля за квадратный метр.
Однако и в Тель-Авиве начинают появляться признаки изменения соотношения сил. Одним из них является срок договоров аренды: согласно отчету, средний срок договора сократился до трех лет, по сравнению с договорами на пять лет и более, которые были приняты в прошлом. Конкуренция может еще вырасти: во втором полугодии текущего года ожидается выход на рынок новых башен вдоль осей Бегина и Игаль Алон, а также в районе биржи. В «Натам» полагают, что увеличение предложения вынудит владельцев активов предлагать более привлекательные коммерческие условия, чтобы сохранить уровень заполняемости.
За пределами Тель-Авива: снижение цен — кроме Беэр-Шевы
За пределами Тель-Авива картина иная. В ходе опроса 114 башен класса А в девяти районах занятости в радиусе до 30 км от Тель-Авива было обнаружено, что, хотя средний уровень заполняемости вырос с 82,1% до 88,98%, арендная плата немного снизилась. Один из наиболее заметных показателей поступает из Герцлии-Питуах, одного из самых узнаваемых центров хайтека в Израиле. В башнях класса А в этом районе заполняемость снизилась с 94,4% во втором полугодии 2025 года до 90,57% в первом полугодии текущего года. Одновременно средняя арендная плата снизилась со 100,75 шекеля до 96,75 шекеля за квадратный метр. В «Натам» связывают эту тенденцию с сокращением площадей со стороны старых хайтек-компаний и переездом молодых компаний в более дешевые и более транспортно доступные деловые комплексы. По оценке компании, владельцам активов в Герцлии потребуется предлагать пакеты стимулов и коммерческую гибкость, чтобы остановить отток арендаторов.
Напротив, в Реховоте и Нес-Ционе было зафиксировано укрепление позиций в башнях класса А: заполняемость выросла с 86,3% до 95,23%. В отчете это связывают, среди прочего, с ростом в сферах безопасности, биотехнологий и фармацевтики. Самый необычный показатель в отчете поступает из Иерусалима. Средний уровень заполняемости в зданиях класса А в городе упал до 82,54%, при этом в Хар-Хоцвим было зафиксировано особенно резкое падение: с 84,3% во втором полугодии 2025 года до всего 63% в первом полугодии 2026 года. По данным «Натам», снижение вызвано сочетанием значительного роста предложения после ввода новых проектов и освобождением площадей рядом крупных технологических компаний. Несмотря на резкий рост свободных площадей, цены еще не упали в той же пропорции: запрашиваемая арендная плата в Хар-Хоцвим снизилась с 87,6 шекеля до 86 шекелей за квадратный метр.
В Хайфе и на севере картина более стабильная. Средний уровень заполняемости в 16 исследованных зданиях класса А вырос с 94,36% до 95,6%, но арендная плата снизилась на 3,7%, с 81,96 шекеля до 78,24 шекеля за квадратный метр. В парке Матам, например, заполняемость выросла с 91,66% до 93,04%, но средняя цена снизилась со 100 шекелей до 93,4 шекеля за квадратный метр. В Йокнеаме заполняемость выросла до 96% при сохранении уровня цен около 71 шекеля за квадратный метр. В «Натам» объясняют, что владельцы активов предлагают более привлекательные коммерческие условия с целью поддержания высокой заполняемости и ускорения сделок.
В то же время в Беэр-Шеве и окрестностях была зафиксирована иная тенденция. Опрос охватил 20 зданий площадью около 236 тысяч квадратных метров, и средний уровень заполняемости вырос до 90,3%. Средняя арендная плата также выросла. Парк Гав-Ям Негев продолжает лидировать на местном рынке с заполняемостью 97,5% и арендной платой 75 шекелей за квадратный метр. В хайтек-парке Омер заполняемость выросла до 90,5%, а арендная плата поднялась до 53 шекелей за квадратный метр. В конечном итоге, в то время как в элитных башнях Тель-Авива почти не осталось свободных площадей и цены продолжают расти, на расстоянии нескольких километров — и в старых центрах хайтека, таких как Герцлия и Хар-Хоцвим — владельцы активов уже вынуждены сталкиваться со снижением заполняемости, корректировкой цен и растущей конкуренцией за каждого арендатора.
