Данные, которые Минфин скрывает от вас о «волне отмен» сделок с недвижимостью
Министерство финансов сообщает о волне отмен сделок с недвижимостью, но забывает упомянуть важный факт: в ряде случаев большинство отмененных сделок уже «прокрутились» дальше, и квартиры были проданы другим клиентам. Компания «Ката Груп», у которой за квартал было отменено 7 сделок, уже продала 5 из этих квартир — причем по более высоким ценам. Действительно ли данные так драматичны?
Строительная компания «Ката Груп» отменила 7 сделок по продаже квартир на сумму около 37,6 млн шекелей. По всей видимости, это часть той самой волны отмен сделок, о которой говорил Минфин. Причиной отмен, по всей вероятности, стала неспособность покупателей приобрести квартиру. Тем не менее, при детальном изучении цифр выясняется, что компания продала 5 из этих квартир, причем по более высокой цене. Так произошло недавно в проекте братьев Хаджидж, которым удалось продать квартиры, от которых отказались их клиенты, другому покупателю. Это происходит и в других проектах по всей стране.
Эти данные «Ката» доказывают, что, несмотря на волну отмен, значительная часть этих квартир уже перепродается. Речь идет о сделках с льготами по финансированию? Вероятно, да. Смогут ли следующие покупатели завершить сделку? Неизвестно. И все же важно отметить: на фоне сообщений Минфина о волне отмен сделок, есть компании, которые продают квартиры очень быстро.
Обратите внимание на данные: «Ката Груп» продала квартиры по отмененным сделкам по средней цене около 5,37 млн шекелей, а перепродала их по средней цене, близкой к 7 млн шекелей. Мы не знаем, какие именно квартиры были проданы, и возможно, что часть из них — пентхаусы, а непроданные — 2-комнатные квартиры. Рано говорить о том, что цена резко подскочила, но, по всей видимости, она точно не снизилась.
Несмотря на замедление в Тель-Авиве, согласно отчетам «Ката», можно увидеть, что рост объема продаж квартир обусловлен началом маркетинга проекта на улице Вайцман в Холоне, где компания подписала 41 новый контракт на этапе предпродажи. Можно увидеть рост продаж квартир в полугодовом исчислении: 120 квартир по сравнению с 81 в первом полугодии 2025 года — рост на 50%. Во втором квартале года компания продала почти в 4 раза больше по сравнению с прошлым годом, и это несмотря на июнь, когда шла война. Более того, компания получила примерно на 100 млн шекелей больше от продажи квартир — 320 млн шекелей за полгода по сравнению с примерно 225 млн шекелей в прошлом году.
Интересно посмотреть, что сделала «Ката Груп» для продажи квартир. Отчет за второй квартал объясняет причину скачка: она предлагает оплату 10-20% при подписании контракта, еще 41% вторым платежом и 39% последним платежом (в случае оплаты 20% стоимости квартиры при контракте), ближе к моменту передачи ключей. Почему она это делает? Чтобы обойти ограничения инспектора банков. Оплата 40% при передаче ключей считается сделкой с кредитом от подрядчика, а меньшая сумма — нет.
Кроме того, компания предоставила льготу в виде освобождения от привязки к индексу цен во всех контрактах. Мы взяли данные второго квартала, чтобы понять, насколько далеко она заходит с акциями подрядчика: из 120 проданных квартир на сумму около 320 млн шекелей 89 квартир были проданы с льготами по финансированию — без привязки к индексу. Только 31 квартира была продана по линейному маршруту.
Это явление встречается не только в компании братьев Хаджидж или «Ката Груп». В компании «Исраэль Кандх» также были отменены соглашения на сумму 22,7 млн шекелей в первом квартале, но, насколько известно, большинство этих квартир уже проданы. Так происходит и в других компаниях, которые мы проверили. Из разговора с застройщиком, строящим в Тель-Авиве, следует, что большинство отмененных квартир уже проданы третьей стороне, при этом банк уже провел андеррайтинг, и, по его словам, вероятность повторной отмены очень низка.
В «Ката Груп» отметили, что отмены сделок не были указаны в отчете — то есть, если вы думали, что отмененная сделка продолжает фигурировать в отчетности, это ошибка. Строительные компании не включают эти сделки в отчет, и в большинстве случаев они не включаются и в последующий отчет. Строительные компании отчитываются о продажах в соответствии с темпами строительства, поэтому возможно, что часть данных Минфина, которые вы видели, неточны, поскольку они не включают квартиры, проданные после отмены.
И напоследок, вот что написала на этой неделе компания «Перковски» в своем отчете: «По оценке компании, ввиду предварительной проверки, как ввиду наложения значительного штрафа за отмену сделки, применяемого к покупателю, так и в свете накопленного опыта компании, вероятность того, что покупатель не завершит сделку, очень низка, вплоть до пренебрежимо малой и несуществующей». В общей сложности у компании было отменено 3 сделки с начала года по сегодняшний день, но она не указала, продала ли она эти квартиры, стоимость которых составляет 4-4,5 млн шекелей.
