Улучшение в комплексе «Инфинити» в Раанане все еще недостаточно: REIT 1 снизила прогнозы

Компания REIT 1 добилась прогресса в сдаче в аренду офисных площадей в комплексе «Инфинити», однако ей предстоит пройти еще долгий путь до полного заполнения. Тем временем ее чистый операционный доход (NOI) рос умеренными темпами, и, подобно компании «Амот», она была вынуждена пересмотреть в сторону понижения прогноз своих показателей по итогам года.

REIT 1 владеет 58 доходными объектами. Несмотря на то, что их доля в портфеле компании снижалась с годами, офисная недвижимость по-прежнему остается ее основным направлением деятельности: во втором квартале года она обеспечила 40% от общего NOI компании, по сравнению с 26%, которые принесли промышленные и логистические объекты, и 19% от торговой недвижимости. Однако, в то время как остальные объекты компании имели заполняемость 96% и выше, уровень заполняемости офисов в конце июня достиг 83%, что является прогрессом по сравнению с концом 2025 года, когда он составлял 79%.

Основной акцент фонда в этом контексте сосредоточен в Раанане, в комплексе «Инфинити». В этом комплексе компания владеет тремя объектами общей площадью 150 тысяч кв. м, которые страдают от более низкой заполняемости по сравнению с остальными активами, хотя там и наметилась тенденция к росту. Если исключить их, уровень заполняемости офисов REIT 1 подскочит до 94%.

Состояние башни «Инфинити», в которой находится около 61 тысячи кв. м (доля компании 50%), является лучшим среди трех объектов комплекса, и темпы сдачи в аренду в ней ускорились за последний год — с 71%, которых она медленно достигла к ноябрю 2025 года, до 87% в конце июня. Рядом с ней в комплексе расположены еще два объекта общей площадью 90 тысяч кв. м, ремонт которых после того, как компания «Амдокс» покинула их в 2022 году, завершился в конце 2025 года. На данный момент в них сдано только 53% площадей. Однако и там темпы аренды улучшились, что составляет прибавку в 8% по сравнению с концом 2025 года.

В общей сложности с начала года фонд сдал в аренду 20 тысяч кв. м офисов в трех объектах, из которых 11 тысяч кв. м приходятся на сделки с компаниями «Энлайт» и «Ондес» с конца июня. Компания оценивает, что NOI от трех объектов «Инфинити» достигнет к концу года 44 миллионов шекелей, что соответствует уровню прошлого года. Однако, исходя из контрактов, подписанных на данный момент, в 2027 году она ожидает получить NOI в размере 58 миллионов шекелей, а при полной заполняемости он, как ожидается, достигнет 80-85 миллионов шекелей.

Общий квартальный NOI фонда на конец июня составил 135 миллионов шекелей, что всего на 2% больше, чем в аналогичном квартале прошлого года. Это связано с тем, что контракты, подписанные в Раанане, еще не повлияли на результаты, а фонд освободил несколько объектов, приносивших доход в прошлом году, для проведения ремонтных работ. Показатель FFO (денежный поток от операционной деятельности) снизился на 1% до 93 миллионов шекелей. По итогам первого полугодия в целом NOI вырос на 3% до 263 миллионов шекелей, а FFO остался без изменений на уровне 181 миллиона шекелей.

В первом квартале и в первой части второго квартала под влиянием войны пострадали доходы от парковок, которыми управляет компания, крупнейшей из которых является парковка «Карта» рядом с Яффскими воротами в Иерусалиме. NOI от них по итогам полугодия снизился на 7% по сравнению с аналогичным полугодием прошлого года до 14 миллионов шекелей. Это снижение, наряду с задержками в заселении ряда объектов, которые компания построила и сдала в аренду, также частично под влиянием войны, привело к тому, что REIT 1 пересмотрела в сторону понижения свой прогноз по итогам года. Верхняя граница прогноза NOI была снижена с 545 миллионов шекелей до 540 миллионов шекелей, а прогноз FFO в целом был снижен с диапазона 369-379 миллионов шекелей до 365-370 миллионов шекелей.

REIT 1 торгуется с рыночной стоимостью 4,3 миллиарда шекелей после того, как с начала года ее акции упали на 20%, в том числе из-за идентификации компании с испытывающим трудности сектором офисной недвижимости, по сравнению с падением на 7% индекса «Тель-Авив - Доходная недвижимость Израиля», в который она входит.