Кондиционер сломался, бойлер течет, а жалюзи не работают: кто платит?

Кондиционер перестал охлаждать в середине августа, бойлер капает на пол в ванной, а жалюзи в спальне застряли в открытом положении. Эти три неисправности распределяются между арендатором и арендодателем согласно двум критериям: кто стал причиной поломки и насколько она серьезна. Закон о найме и аренде возлагает на арендодателя обязанность ремонтировать за свой счет любой дефект в квартире, отвечающий двум условиям одновременно: дефект не является незначительным и не был вызван неразумным использованием квартиры. Все, что остается за рамками этого, переходит к арендатору: неисправности, вызванные неразумным использованием, а также незначительные дефекты, даже если они являются результатом обычного износа.

13-летний кондиционер, у которого сгорел компрессор, — это естественный износ системы, и ремонт лежит на арендодателе. Пульт, который упал и разбился, — это ущерб, возникший в результате использования, и он лежит на арендаторе. Засор, возникший из-за выбрасывания влажных салфеток в унитаз, — это яркий пример неразумного использования, за который отвечает арендатор. Уплотнитель в бойлере, который пришел в негодность, — это износ, но если ремонт крошечный, он может считаться незначительным и перейти к арендатору. Закон избегает указания суммы, разделяющей незначительные и значительные дефекты, и проверка проводится относительно размера арендной платы и сути дефекта.

Распространенный пункт договора возлагает на арендатора любой ремонт до 500 шекелей. Однако нагревательный элемент в бойлере может стоить 450 шекелей и сломаться исключительно из-за возраста — это случай, который закон возлагает на арендодателя. Договорное соглашение, которое перекладывает на арендатора дефекты, находящиеся в ведении арендодателя, или продлевает сроки ремонта сверх установленных законом, не имеет силы. Арендатор может потребовать ремонта, как если бы этого пункта не существовало.

Существуют два исключения: договор, находящийся вне сферы действия закона, и арендатор с арендодателем, являющиеся родственниками. Сфера действия закона определена: аренда жилья на срок не менее трех месяцев, на период, не превышающий десять лет, с ежемесячной арендной платой менее 20 000 шекелей. Курортные квартиры, студенческие общежития, защищенное жилье и квартиры, на которые распространяется Закон о защите арендаторов, находятся вне этой сферы.

Отсчет сроков начинается со дня, когда арендатор потребовал ремонта, а не со дня, когда произошла поломка. При обычном дефекте у арендодателя есть разумное время, но не более 30 дней. При срочном дефекте, препятствующем разумному проживанию в квартире, есть разумное время, но не более трех дней. Договор может сократить эти сроки, но не может их продлить.

Когда срок истекает без ремонта, у арендатора открываются два пути:

1. Отремонтировать самостоятельно и потребовать от арендодателя возмещения разумных расходов, уведомив его об этом заранее.

2. Уменьшить арендную плату, пока дефект существует, пропорционально тому, насколько снизилась стоимость аренды.

При срочном дефекте, который невозможно ждать, арендатор имеет право отремонтировать за свой счет даже без предварительного обращения к арендодателю, и арендодатель обязан возместить расходы. Зачет, произведенный без предварительного уведомления и документации, может быть воспринят арендодателем как неуплата арендной платы, что приведет к спору о залоге.

Арендодатель освобождается от обязанности ремонта только тогда, когда дефект возник из-за обстоятельств, о которых он не знал и не мог знать во время подписания, и исправление дефекта невозможно или налагает на него обязательство, существенно отличающееся от оговоренного. Письменный запрос на ремонт работает и в пользу арендодателя: задокументированное закрытие заявки блокирует будущие претензии и разделяет износ и ущерб в день отъезда. Большинство споров возникает в конце договора, когда арендодатель вычитает из залога ремонт, который он считает ущербом, а арендатор — естественным износом.