Покупатели возвращаются к ставке прайм: общественность делает ставку на снижение, но что произойдет при задержке?
Доля ипотечных кредитов с привязкой к ставке прайм почти удвоилась за год, в то время как население отходит от привязки к индексу потребительских цен. Этот выбор отражает ожидание дальнейшего снижения процентной ставки в Израиле, однако мировая картина изменилась: доходность долгосрочных облигаций растет, рынки в США и Европе закладывают в цены возможность повышения ставок, а продолжение снижения ставки Банком Израиля далеко не гарантировано.
Израильский заемщик, приходящий сегодня в отделение банка, все чаще выбирает маршрут, который меняется в зависимости от решений Банка Израиля. В июне доля маршрута «прайм» достигла около 21% от новых кредитов, что почти вдвое больше, чем 11% в июне предыдущего года. Параллельно рынок побил месячный рекорд: в июле были взяты ипотечные кредиты на сумму 11,56 миллиарда шекелей, а с начала года накопилось около 68,7 миллиарда шекелей, что на 13% выше, чем за аналогичный период прошлого года.
Тот, кто выбирает «прайм», покупает прямую зависимость от решений монетарного комитета. Процентная ставка Банка Израиля составляет 3,5% с начала июля, после трех снижений на четверть процентного пункта с начала 2026 года, а ставка прайм производна от нее с добавлением 1,5% и составляет 5%. Заемщик, который зафиксировал «прайм минус 0,9», платит сегодня 4,1% по этому компоненту. Расчет с положительной стороны прост: миллион шекелей на 25 лет под 4,1% создает ежемесячный платеж около 5 334 шекелей. Каждая четверть пункта снижения уменьшает эту сумму примерно на 140 шекелей. Три снижения, которые уже были проведены в этом году, сэкономили тому, кто держал «прайм» весь период, около 425 шекелей в месяц, то есть почти 5 100 шекелей в год. Это сумма, которую общественность увидела на банковском счете, и это причина, по которой маршрут удвоил свою долю за год.
А что произойдет, если следующее снижение задержится? Механизм работает с той же скоростью, когда направление меняется. Первый сценарий — остановка: процентная ставка остается на текущем уровне, платеж замораживается, и экономия, которую заемщик уже заложил для себя, просто испаряется. Семья, рассчитывавшая на два дополнительных снижения в предстоящем году, ожидала уменьшения платежа примерно на 280 шекелей в месяц, около 3 400 шекелей в год, и такая сумма исчезает, не увеличивая платеж ни на шекель.
Второй сценарий более резкий. Четверть пункта повышения добавляет около 140 шекелей в месяц на миллион шекелей на 25 лет, полпункта добавляют около 280 шекелей, а целый пункт увеличивает платеж примерно на 571 шекель. Накопление — это главное: тот же самый один пункт, с 4,1% до 5,1%, создает за 25 лет дополнительную накопленную процентную нагрузку около 171 тысячи шекелей. В ипотеке на полтора миллиона речь идет об около 857 шекелях в месяц и около 257 тысячах шекелей за весь период.
В прогнозе, опубликованном исследовательским отделом Банка Израиля в июле, ожидается, что экономика вырастет на 4% в 2026 году и на 5,5% в 2027 году, а инфляция составит около 1,8% в течение года. Монетарный комитет неоднократно подчеркивает, что траектория процентной ставки будет определяться развитием инфляции, экономической активностью, фискальной политикой и геополитическими событиями, а не заранее установленным графиком. Сильный прогноз роста и напряженный рынок труда — это именно те факторы, которые могут замедлить темпы снижения.
В мире картина уже отошла от сценария последовательных снижений. В июльском решении Банк Израиля отметил, что рыночные цены в США закладывают одно повышение процентной ставки в течение предстоящего года и вероятность около 50% для еще одного повышения, а в Европе рынок заложил одно повышение. В августе сигнал на рынках облигаций стал острее: аукцион 30-летних гособлигаций США закрылся с доходностью 5,216%, самой высокой с 2001 года, на фоне государственных дефицитов и больших объемов привлечения средств. Монетарная политика в Израиле имеет свой собственный темп, и снижение местной процентной ставки вполне может сосуществовать с ростом доходности за рубежом.
Влияние приходит косвенно. Стоимость привлечения средств банками и доходность государственных облигаций — это то, что определяет фиксированную процентную ставку по ипотеке, поэтому именно защита от повышения процентной ставки дорожает как раз тогда, когда мир требует более высокой доходности. Тот же самый кредит различается между фиксированной и переменной ставкой на 835 шекелей в месяц, и этот разрыв движется вместе с рынками.
Сколько ипотеки разрешено нагружать на «прайм»? Инструкции Банка Израиля ограничивают размер ставки. Компонент «прайм» может достигать до двух третей от общей суммы ипотеки, и как минимум треть должна быть под фиксированную шекелевую ставку. Это ограничение также определяет границу фактического воздействия: на ипотеку в миллион шекелей с 666 тысячами шекелей в «прайме» четверть пункта стоит около 93 шекелей в месяц, а целый пункт — около 380 шекелей. Тот, кто держит около 21% в «прайме», средний показатель июня, чувствует четверть пункта как всего 30 шекелей.
Три способа распределения миллиона шекелей между маршрутами показывают, насколько результат меняется в зависимости от состава, задолго до того, как речь заходит о прогнозе процентной ставки. Разрыв в 1,4 пункта между привязанным и шекелевым маршрутом. Бегство от привязки к индексу — это другая сторона того же процесса. В данных, опубликованных Банком Израиля в середине июля, средняя процентная ставка по фиксированному шекелевому маршруту на срок более 20 лет колебалась в районе 4,8%–4,9%, а по фиксированному маршруту, привязанному к индексу, — в районе 3,4%–3,5%. Разрыв выглядит как скидка, а на практике это цена, которую банк взимает за риск инфляции, переходящий к заемщику. Основная сумма в привязанном маршруте растет вместе с индексом потребительских цен, так что рост индекса на 1% увеличивает и остаток, и платеж. Инфляция в Израиле составляет 1,5% за 12 месяцев, закончившихся в июле, после того как июльский индекс вырос на 0,3%. На таком уровне значительная часть разрыва между маршрутами компенсируется, и тот, кто переходит на «прайм», меняет один риск на другой. Вместо того чтобы подписываться на темп роста цен на 25 лет, он подписывается на темп, с которым монетарный комитет меняет направление восемь раз в год.
Разрывы в процентных ставках между банками накапливаются до более чем 100 тысяч шекелей в крупной ипотеке, еще до того, как затрагивается вопрос структуры. Сколько стоит изменить структуру на полпути? Для тех, кто уже платит, есть три действия. Первое — рефинансирование, то есть замена существующего кредита на новый на сегодняшних условиях. Целесообразность зависит от разрыва между старой и новой ставкой, оставшегося срока и комиссий, сопутствующих процессу. Когда рефинансирование ипотеки стоит того, а когда оно лишь перемещает деньги — в случаях, когда разрыв велик, а оставшийся срок длителен, а в других случаях экономия поглощается расходами. Второе — перераспределение структуры, чаще всего перевод части компонента «прайм» на фиксированную ставку. Фиксация стоит денег уже в первом месяце: тот, кто платит сегодня 4,1% и фиксирует шекелевую ставку в районе 4,85%, добавляет себе около 425 шекелей в месяц на миллион шекелей, ровно ту сумму, которую сэкономили ему три снижения в этом году, и получает взамен заранее известный платеж на весь период. Третье — частичный выход из существующего маршрута, и здесь вступают комиссии за досрочное погашение, размер которых зависит от типа маршрута и разрыва между ставкой по кредиту и средней ставкой в экономике. В маршруте «прайм» эта комиссия минимальна, а в долгосрочном фиксированном маршруте она может достигать десятков тысяч шекелей.
Правильный шаг определяется данными самого заемщика. Домохозяйство, у которого платеж занимает большую часть ежемесячного дохода, воспринимает добавку в 400 или 500 шекелей совсем иначе, чем тот, у кого есть пространство для маневра. Оставшийся срок определяет, сколько добавка накопится на практике, а размер остатка определяет чувствительность к каждой четверти пункта. Чем больше остаток и чем больше лет, тем выгоднее платить сегодня за определенность. Тем временем цифры указывают в двух направлениях одновременно: в Израиле три снижения процентной ставки с начала года и инфляция 1,5%, а в мире аукцион 30-летних американских облигаций закрылся с самой высокой доходностью за 25 лет. Следующее решение по процентной ставке монетарного комитета будет опубликовано 1 сентября, и каждая четверть пункта в нем стоит около 140 шекелей в месяц для того, кто взял миллион шекелей в «прайме» на 25 лет.
