Акции рухнули на 30%, продажи немного выросли: есть ли еще куда падать ценам на недвижимость?

Это был непростой год для сферы недвижимости. Девелоперские компании вынуждены прибегать к творческим и агрессивным акциям, чтобы привлечь покупателей, и все же квартал за кварталом количество проданных квартир снижается, а запас непроданных квартир уже достиг 84 000, согласно данным Центрального статистического бюро (ЦСБ).

Все это заставило отреагировать и рынок капитала: строительный индекс, включающий в основном крупные девелоперские компании в Тель-Авиве, упал на 31% с пика в марте прошлого года, а по итогам последнего года зафиксировал снижение на 10%. Сейчас возникает вопрос: достигли ли цены на недвижимость дна и отсюда начнут расти, или ценам есть еще куда падать?

Хотя большинство компаний недвижимости еще не опубликовали свои финансовые отчеты за второе полугодие, компания «Аура», одна из крупнейших на местном рынке, раскрыла свои данные о продажах. В первом полугодии «Аура» продала 291 квартиру — снижение примерно на 6% по сравнению с показателем, зафиксированным за аналогичный период прошлого года, который также был относительно слабым. «Аура», конечно, не одинока, а лишь первой сообщила об этом. В предыдущие кварталы почти все строительные компании продемонстрировали значительное снижение объема проданных квартир.

Эта картина отражается и на акциях отрасли. За последний год индекс ТА-35 вырос на 40%, но индекс «ТА-Строительство» упал на 10%, причем снижение сосредоточилось в основном в последние пять месяцев. Даже в долгосрочной перспективе акции строительных компаний показали доходность ниже ведущих индексов: за последние три года ТА-35 вырос более чем на 130%, в то время как акции строительных компаний выросли всего на 38%.

«Финансовые акции исчерпали себя»

«Весь рынок жилья находится в сложной ситуации, при этом в последний год наблюдается очень значительное снижение темпов продаж», — объясняет Раз Домб, аналитик по недвижимости в «Лидер Шукей Хон». — «Это происходит потому, что, несмотря на снижения, процентная ставка все еще выше той, к которой мы привыкли около десяти лет назад. Кроме того, в начале десятилетия абсолютная цена квартиры значительно выросла. В 2024 году начались кредиты и акции от подрядчиков — элементы, которые должны помогать покупателям, но в последний год и эти маркетинговые усилия исчерпали себя, а также инспектор банков пытался немного ограничить их, поэтому мы пришли к ситуации довольно значительного снижения продаж, которое ударило по всем».

Первые признаки восстановления в отрасли?

Однако, несмотря на настроения, данные ЦСБ, опубликованные в последнее время, демонстрируют некоторое восстановление. Цены на квартиры в мае-июне выросли на 0,1% по сравнению с двумя предыдущими месяцами. Тем не менее, цены все еще ниже примерно на 1,5% по сравнению с уровнями аналогичного периода прошлого года. Цена новых квартир (за вычетом программы «Цена для новосела») выросла в последнем опросе ЦСБ на 0,9% за последние два месяца.

Параллельно в течение июня было продано 3 672 новые квартиры, что является ростом примерно на 28% по сравнению с предыдущими месяцами (январь-апрель). Тем не менее, на рынке все еще остается около 84 000 непроданных квартир, при этом в ЦСБ отмечают, что после роста ежемесячного темпа на 1,4% с середины 2022 года до конца 2025 года, начиная с начала 2026 года, «похоже, что тенденция стабилизируется».

Тем не менее, Зив Эйн-Эли, аналитик по недвижимости инвестиционного дома «И.Б.И.», предлагает не волноваться из-за данных ЦСБ, которые, по его словам, «представляют частичную картину и не отражают реальность на местах». И действительно, акции в этой сфере не только не выросли за последние три месяца, но и показали резкое падение примерно на 22%, в то время как индекс ТА-35 упал за тот же период на 5%. И, как уже упоминалось, с пика в марте прошлого года индекс рухнул в общей сложности на 31%.

«Даже снижение процентной ставки, возможно, не поможет»

По словам Эйн-Эли, чтобы получить ясную картину, инвесторам придется подождать и понаблюдать за эффективностью шагов и скидок, о которых объявили компании. В этом контексте он отмечает шаг девелоперской компании «Першковски», которая в течение последнего месяца предложила покупателям участвовать в тендере на покупку квартир по начальной цене, которая на 10% ниже цен в их проектах.

«Аура» сегодня предлагает членам клуба «Хевер» квартиры со скидкой 10% и более, «Хаджадж» предлагает покупателям платить особенно низкий собственный капитал по контракту плюс гарантированную арендную плату до получения ключей, а совсем недавно компания «Авгад» разыграла квартиру в подарок. «Эти акции должны дать индикацию, можно ли и на каких ценовых уровнях вернуть покупателей на рынок в текущих условиях».

«Еще рано утверждать, что есть изменение тенденции», — присоединяется Домб из «Лидер» к замечанию о данных ЦСБ. Тем не менее, он отмечает два события, которые могут поддержать изменение тенденции — выборы и снижение процентной ставки. «Я полагаю, что выборы — это тоже то, чего ждут покупатели, и после них может быть больше ясности или снижение неопределенности. К этому можно добавить процентную ставку, еще одно-два снижения ставки, которые приведут нас к уровням 2%-3%, это довольно здоровые уровни для экономики».

Похожие вещи говорит и Рами Дрор, генеральный директор «Волью Ашкаот Миткадмот». По его словам, «восстановление акций недвижимости зависит от значительного улучшения темпов продажи квартир, стабилизации цен на жилье и облегчения в среде процентных ставок и затрат на финансирование. Хотя в последнем квартале заметно некоторое восстановление продаж, девелоперы все еще сталкиваются с избытком предложения и дорогостоящими потребностями в финансировании, поэтому трудно предположить, что восстановление акций будет быстрым».

Однако не все согласны относительно влияния ожидаемого снижения процентной ставки на сферу. «Я не думаю, что снижение процентной ставки повлияет драматически», — оценивает Эйн-Эли из «И.Б.И.». «Мы ведь не говорим здесь о четком и постоянном графике снижения процентной ставки, имеющем серьезное значение для покупателей. Я думаю, что более существенно и приведет покупателей на рынок — это снижение цен. Снижение процентной ставки может, возможно, немного помочь, но это не должно повлиять существенным образом, главная история — это способность компаний снижать цены, с одной стороны, и желание покупателей покупать в этих ценовых диапазонах, с другой стороны».

«Привлекательная оценка, но нужно терпение»

Несмотря на разногласия относительно фактора, который может привести к изменению тенденции, аналитики разделяют оценку, что сфера недооценена, по крайней мере, с точки зрения стоимости компаний, торгуемых на бирже. «Даже при жестких предположениях о снижении цен, замедлении темпов маркетинга, отсрочке проектов и отмене сделок, я все еще вижу потенциал роста в секторе после недавних падений», — говорит Эйн-Эли из «И.Б.И.». «Но в конце концов, это вопрос настроений, и чтобы акции выросли, должно произойти их изменение, поэтому я думаю, что нужно терпение в этом вопросе».

Домб из «Лидер» согласен: «Я думаю, что часть акций уже сегодня отражает привлекательную оценку для увеличения воздействия на них. Я не знаю, произойдет ли это в следующем квартале или через три, но в конце концов мы увидим изменение тенденции».

В этом контексте рекомендация Домба — «придерживаться более крупных и сильных компаний». Это потому, что обычно «они также сильнее финансово, и у них более прочные связи с финансирующими системами, поэтому они предпочтительнее, особенно в период неопределенности. Также подвергнуться воздействию индекса — это неплохой выбор, в конце концов, значительный процент его состоит из крупных компаний, которые, когда произойдет изменение настроений, выиграют».