Ликвидация на рынке офисной недвижимости США: цены падают на 90%
От Денвера до Вашингтона девелоперы скупают офисные башни с огромными скидками, зачастую превышающими 90% от их стоимости десятилетней давности. Владельцы и кредиторы, осознав, что рынок не вернется к прежним показателям, массово избавляются от проблемных активов.
Рынок офисной недвижимости США переживает масштабную ликвидацию: стоимость некоторых объектов снизилась более чем на 90%.
Девелопер Марк Калабрия приобрел офисное здание в Чикаго площадью около 45 тысяч квадратных метров за 4 миллиона долларов. Десять лет назад этот же объект был продан за 68,1 миллиона долларов. Аналогичная ситуация произошла с Denver Energy Center: девелопер Ашер Луцатто приобрел комплекс из двух зданий за 5,3 миллиона долларов, хотя в 2013 году он стоил 176 миллионов долларов. Даже федеральное правительство участвует в процессе: Управление общих служб (GSA) продало здание площадью 87 тысяч квадратных метров девелоперу, специализирующемуся на перепрофилировании под жилье, за 24 миллиона долларов — это лишь малая часть его прежней стоимости.
Владельцы недвижимости и кредиторы годами надеялись на восстановление рынка после пандемии, однако теперь вынуждены признать реальность, в которой гибридный формат работы стал нормой, а высокие процентные ставки снижают стоимость активов. «Люди, не разбирающиеся в недвижимости, будут шокированы уровнем бедствия на рынке», — отмечает Луцатто.
Сегментация рынка и новые возможности
Не все офисные здания продаются за бесценок. В основном это касается объектов более низкого качества в менее востребованных локациях. В то же время элитные башни в престижных районах Нью-Йорка и Сан-Франциско сохраняют позиции и даже продаются с прибылью. Тем не менее, по данным аналитической фирмы Green Street, даже качественные активы потеряли в среднем около 35% стоимости по сравнению с пиковыми значениями.
Низкие цены открывают путь к проектам, которые ранее были экономически нецелесообразны. В Чикаго Калабрия планирует превратить офисное здание в городскую ферму и образовательный центр, используя гидропонные технологии для производства овощей. Также ускоряется тенденция перепрофилирования офисов в жилье. По данным RentCafe, в начале года в США насчитывалось более 90 тысяч квартир, находящихся в процессе перепрофилирования, что на 28% больше, чем годом ранее.
Рост объема проблемных продаж
Согласно данным MSCI, в прошлом году инвесторы приобрели 204 офисных здания, находившихся в состоянии кризиса или под конкурсным управлением, на общую сумму 5,2 миллиарда долларов. За первые два месяца текущего года объем продаж таких объектов составил 808 миллионов долларов, что на 24,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Кредиторы, укрепившие свои балансы за последние годы, все чаще требуют погашения займов или продают активы. «Мы находимся через шесть лет после шока пандемии, — говорит Джим Костелло, старший директор MSCI. — Именно столько времени требуется, чтобы владельцы окончательно сдались и отказались от актива столь высокой стоимости».
Помимо снижения спроса, на рынок давят высокие эксплуатационные расходы, брокерские комиссии и неопределенность, связанная с влиянием искусственного интеллекта на офисную среду. В пригородах Техаса группа Newmark Group выступила посредником в продаже пяти зданий по ценам, которые более чем на 50% ниже допандемийных, причем покупатели планируют снос этих объектов для строительства промышленных и логистических площадей.
Смена игроков: от институционалов к частникам
Институциональные инвесторы в значительной степени отступили от проблемных активов, сосредоточившись на самых устойчивых рынках. Их место занимают частные инвесторы, такие как Хусейн Фатех, который приобрел здание GSA в Вашингтоне. Фатех планирует масштабное перепрофилирование под жилье, включая создание атриумов и бассейнов. По его словам, без столь глубокой скидки на покупку реализация подобного проекта была бы невозможна.
