Магазин в центре Иерусалима продан за 9,5 млн шекелей

Сделка: магазин площадью 129 кв. м на пешеходной улице Бен-Иегуда в Иерусалиме был продан за 9,5 млн шекелей.

Здание представляет собой угловой 4-этажный дом с подвалом, включающий коммерческие помещения, офисы и несколько небольших жилых единиц. Строение имеет два фасада: по улице ха-Мелех Джордж, 21 и на пешеходной улице Бен-Иегуда, 23.

Комплекс расположен в центре иерусалимского делового квартала, рядом с улицей ха-Мелех Джордж, напротив офисной башни «Мигдаль ха-Ир», вблизи перекрестка улиц Яффо и ха-Мелех Джордж, а также недалеко от площади Сион.

Точная дата постройки здания неизвестна, однако предполагается, что оно было возведено в 1920-х или 1930-х годах. Муниципальные документы, датируемые второй половиной 1950-х годов, касаются расширения здания с двух до четырех этажей компанией «Хакшарат ха-Ишув».

В 1963 году здание было зарегистрировано как многоквартирный дом. Согласно документации, его общая площадь составляет около 3300 кв. м. Первый этаж отведен под коммерческие фасады, под ним расположены складские помещения, а выше — три этажа офисов и жилые площади.

Изначально в здании было 16 магазинов стандартной площадью 20–60 кв. м. С годами их площади объединялись, и сегодня их насчитывается около 10, включая приобретенный объект.

Что касается отсутствия архивных документов периода британского мандата, существует версия, что они могли быть уничтожены при взрыве отеля «Царь Давид», организованном группировкой «Эцель» в 1946 году, где хранились городские планы застройки.

Рынок торговой недвижимости в центре Иерусалима характеризуется значительным разбросом цен. В отличие от жилого сектора, стоимость здесь сильно зависит от «видимости» объекта: магазин на главной улице может стоить значительно дороже аналогичного помещения в соседнем переулке. Также на цену влияют инвестиции в ремонт, личность покупателя и характер коммерческой деятельности.

Анализ цен за кв. м выявил существенные различия. Второстепенные локации оцениваются в 30–40 тысяч шекелей за кв. м, тогда как на площади Сион два года назад был зафиксирован рекорд — 264 тысячи шекелей за кв. м (магазин площадью 33 кв. м за 8,7 млн шекелей).

Принцип «локация, локация, локация» на рынке уличной торговли остается определяющим.

Оценка стоимости: по данным оценщика Коби Бира, в данной сделке речь идет об объединении трех магазинов и склада, что дает средневзвешенную цену около 80 тысяч шекелей за кв. м.

Сравнение с аналогичными сделками в окружении показывает:

• Магазин на улице Бен-Иегуда, 23 (два с половиной года назад): 67 тысяч шекелей за кв. м.

• Магазин на улице Бен-Иегуда, 22 (площадь 33 кв. м): 60 тысяч шекелей за кв. м.

• Магазин на улице Шамай, 9 (полтора года назад, площадь 51 кв. м): 83 тысячи шекелей за кв. м.

Данная сделка находится в верхнем диапазоне рыночных цен для этого района.

Комментарий оценщика: «Разброс цен велик, и объекты на пешеходной улице Бен-Иегуда стоят дороже, чем на улице ха-Мелех Джордж. Цена проданного магазина относительно высока, хотя на площади Сион можно найти объекты вдвое дороже из-за близости к трамваю на улице Яффо, — отмечает Бир. — Стоимость сделки обусловлена как фасадным расположением, так и строительством трамвайной линии на улице ха-Мелех Джордж, что указывает на ожидание роста цен в центральном деловом районе столицы».