«Маниф» нажимает на тормоза в сфере кредитования недвижимости: «Мы в эпицентре шторма, не нужно раздавать деньги силой»

Компания «Маниф» нажимает на тормоза на фоне стагнации на рынке недвижимости. В ходе беседы с инвесторами, состоявшейся сегодня после публикации отчетов, генеральный директор компании по внебанковскому кредитованию Маор Дуэк сообщил, что в последние кварталы компания ужесточает кредитный портфель и практически не выдает новые кредиты.

По словам Дуэка:

«Мы находимся в эпицентре идеального шторма. В секторе, который страдает как от аномалии в виде снижения спроса, так и от высокой конкуренции. Мы должны управлять лодкой в бурных водах. До сих пор «Маниф» удавалось хорошо контролировать ситуацию. Мы понимаем, что не нужно раздавать деньги силой, а нужно зарабатывать деньги. Поэтому, даже если это произойдет в ущерб росту, мы ужесточаем нашу модель андеррайтинга и работу с портфелем. Руководство компании приняло осознанное решение не бежать вперед. Мы управляем ситуацией, а не ситуация управляет нами».

В соответствии со словами Дуэка, темпы роста кредитного портфеля «Маниф», который достиг почти 5 миллиардов шекелей, также значительно снизились. В третьем квартале 2025 года кредитный портфель «Маниф» вырос на 248 миллионов шекелей, в последнем квартале прошлого года прирост снизился до примерно 241 миллиона шекелей, в первом квартале текущего года темп упал еще больше, до примерно 230 миллионов шекелей, а во втором квартале года, то есть в последнем отчетном квартале, прирост сократился всего до примерно 43 миллионов шекелей. То есть кредитный портфель «Маниф» вырос всего на 1% во втором квартале года по сравнению с ростом примерно на 6% в предыдущем квартале.

Замедление темпов роста кредитного портфеля компании пока существенно не отразилось на результатах. Прибыль составила 51 миллион шекелей за квартал, что на 19% больше по сравнению с 43 миллионами шекелей в предыдущем квартале. Доходы компании составили 129 миллионов шекелей, что аналогично доходам, зафиксированным в аналогичном квартале.

«Эта сложная ситуация на каком-то этапе должна разрешиться. Наше рабочее предположение и надежда заключаются в том, что отрасль восстановится в ближайшие кварталы. Мы должны подготовить для этого инфраструктуру. Мы думаем, что сможем определить, когда произойдет смена направления», — сказал Дуэк.

У «Маниф» есть кредитные линии на сумму 2,7 миллиарда шекелей: 1,4 миллиарда шекелей от банков, около миллиарда шекелей из облигаций и около 300 миллионов шекелей от «Клаль Битуах». В течение первого полугодия были изменены сроки погашения 18% кредитов, выданных компанией. Руководство «Маниф» связывает это с удлинением сроков реализации проектов на фоне рыночных условий и утверждает, что продление сроков является частью модели управления рисками, а не признаком роста кредитных дефолтов.

Компания взыскала с клиентов 524 миллиона шекелей, из которых 113 миллионов шекелей — за счет нового финансирования, предоставленного застройщикам в рамках новых соглашений. «Маниф» отмечает, что часть остатков, которые еще не были погашены, должны быть погашены в течение года, но дата их погашения не определена из-за просроченной задолженности, процедур взыскания и проектов, которые могут потребовать продления срока.

В беседе с инвесторами Дуэк пояснил, что «речь идет об обычном ходе бизнеса. Мы проводим оценку по мере продвижения проекта. Мы должны получить качественную контрольную точку, на которой мы проводим проверки для кредита и андеррайтинга сделки. Это первоклассный управленческий инструмент. Рынок не всегда его понимает, но мы от него не откажемся. Во многих случаях оценка проекта производится автоматически. Когда мы не удовлетворены уровнем риска, мы попросим заемщика улучшить обеспечение или погасить часть кредита».

Опасения по поводу высокой подверженности «Маниф» рынку жилья привели к падению акций компании почти на 13% с начала года, по сравнению с индексом «Тель-Авив Финансы», в который входят акции «Маниф», выросшим примерно на 13% за тот же период. Компания торгуется с рыночной стоимостью около 1,3 миллиарда шекелей. Контролирующими владельцами являются «Мивтах Шамир», владеющая около 49%, и «Клаль Битуах», владеющая около 9,7%.

«Всегда все предлагают причины, почему недвижимость — это хорошо или плохо, строят всякие теории и подгоняют идеологию под трагедию. Но если мы проигнорируем шум, по моему пониманию и моему опыту, основная вещь, которая влияет на недвижимость, — это процентная ставка. Я бы сказал, что 50% движения в отрасли происходит из-за уровня процентной ставки, еще 30% — это настроение, а остальные 20% — это всякие другие причины, которые начинают описывать и объяснять. Я всегда говорил на протяжении многих лет, что пока процентная ставка низкая, недвижимость будет расти».

По словам Дуэка: «Нужно понимать, что процентная ставка и настроение — это две главные вещи, а настроением мы на самом деле не управляем. Не вдаваясь в политику, событие выборов всегда меняет правила игры, и всегда есть люди, которые стремятся быть более оптимистичными до или после выборов, и я надеюсь, что мы действительно увидим позитивные сдвиги и в этом вопросе. Но вопрос процентной ставки, и я скажу это немного неосторожно, является ключом. Дальнейшее снижение процентной ставки на 0,25% или 0,5% может стать стимулом для покупателей квартир и инвесторов вернуться на рынок, особенно на фоне резкого роста арендной платы, зафиксированного в прошлом году».

«Если мы оглянемся назад, потребовалось несколько кварталов, прежде чем рост процентной ставки начал влиять на рынок жилья. Поэтому, если история повторится, а обычно она повторяется, и если остальные условия также сложатся, мы думаем, что ближе к концу года мы начнем видеть больше признаков восстановления. Конечно, нужно говорить об этом осторожно, потому что мы в Государстве Израиль, и процентная ставка — не единственный фактор, но обычно она является центральным фактором».

«В последний месяц мы уже видим первые признаки: внезапно застройщик говорит: «Я продал здесь квартиру, я продал здесь две квартиры, я продал здесь пять квартир». Я думаю, что эти признаки должны появляться все чаще. Чтобы вы не запутались — в Государстве Израиль нет свободных квартир. Если бы не было потребности в жилье, цены на аренду не росли бы таким образом. Людям нужны квартиры, они просто предпочитают сейчас снимать, а не покупать из-за процентной ставки, из-за своих ожиданий и из-за того, что у них недостаточно уверенности».