Майский индекс: стагнация на рынке жилья и кризис в хайтеке подстегивают рост арендной платы

Шарона (имя вымышленное), ее партнер и двое их детей в прошлом году сняли просторную старую квартиру в востребованном районе на севере Тель-Авива за 13 000 шекелей в месяц. «Цена может показаться высокой тем, кто не знаком с тель-авивским рынком, но в целом она справедлива», — говорит она. Чтобы обезопасить себя от ежегодного повышения цен, пара подписала договор на два года. Однако уже сейчас, не прошло и года, они понимают, что не смогут остаться в этой квартире.

«Эта квартира, как и большинство в Тель-Авиве, не имеет защищенной комнаты (МАМАД), и мы пережили тяжелый период во время войны, когда при каждой сирене нам приходилось спускаться с детьми в ближайшее общественное убежище. Мы не готовы к этому. Но сегодня мы видим, что даже эта арендная плата, которую мы когда-то считали посильной, душит нас финансово и обрекает на снижение качества жизни, на что мы не готовы. Мой партнер в этом году разбил фонд повышения квалификации (керен иштальмут), чтобы мы могли позволить себе небольшую поездку за границу, чтобы немного подышать воздухом», — рассказывает она. На этом фоне Шарона признает, что в следующей квартире будет не намного легче, особенно если они хотят, чтобы она была защищенной. «Мы знаем, что цены растут, но безопасность для нас важнее размера квартиры. Мы пойдем на компромисс в пользу жилья поменьше, но с МАМАДом, вероятно, в менее престижном районе», — заключает она.

Тель-Авив: «Больше людей остаются на рынке аренды»

Рынок, по крайней мере тель-авивский, не ждет Шарону и ей подобных. «Из-за экономической ситуации, сокращений и увольнений в хайтеке сегодня совершается меньше сделок по покупке квартир, и больше людей остаются на рынке аренды. Там относительно существует определенный уровень предсказуемости, как с точки зрения занятости, так и в целом. Люди сегодня не спешат брать на себя обязательства по сделке, которая будет завершена через три года. Поэтому предложение очень ограничено, а цены растут», — рассказывает риелтор Ли Ирмиягу, владелица агентства «Нехес Тель-Авиви».

Так, например, ее офис занимался трехкомнатной квартирой в ухоженном доме с лифтом, но без МАМАДа, на бульваре Нордау. Арендная плата там составляла 7 200 шекелей в месяц, а новый арендатор будет платить 8 600 шекелей. «Квартира была сдана в течение пяти часов», — отмечает она.

Тель-авивская реальность обычно «горячее», чем в других частях страны, и поэтому местные истории аренды считаются крайними случаями. Понятно, что в других местах, особенно на периферии, ситуация не столь напряженная. Однако в конечном итоге цены растут быстрыми темпами по всей стране, и есть опасение, что лето 2026 года станет периодом значительного роста цен.

---

По всей стране: рост с начала войны

Первый летний индекс, майский, принес с собой значительный рост на 0,8% в индексе жилищных услуг, отражающем изменение арендной платы, что связано с наплывом арендаторов сразу после праздника Песах. Хотя этот рост включает в себя немалую долю сезонности, фактом является то, что это май с самым большим ростом за последние 15 лет.

Почему это происходит? Очевидные причины известны: война привела к дополнительному спросу на аренду со стороны эвакуированных из разрушенных домов и тех, кто покинул населенные пункты севера, а также к значительному росту арендной платы за квартиры с МАМАДом. Ирмиягу рассказывает, например, что квартира с защищенной комнатой в Тель-Авиве может легко стоить на 2 000–2 500 шекелей дороже, чем аналогичная без нее.

Рами Ронен, генеральный директор компании WeCheck, которая ежемесячно отслеживает количественные данные с рынка аренды, говорит, что разрыв между ценами на аренду в защищенных и незащищенных квартирах подскочил с 7% до 7 октября до 20% после начала войны. По его словам, это особенно проявляется в Гуш-Дане, в небольших квартирах, которые зачастую являются старыми и не защищенными. Другими причинами роста цен являются отсутствие государственной политики в этой сфере и отстранение инвесторов от рынка, что снижает объем предложения квартир для сдачи.

Темпы роста: ускорение после скачка процентной ставки

Проверка данных долгосрочного периода, проведенная «Глобс», показывает, что темпы роста цен на аренду ускорились с тех пор, как Банк Израиля начал повышать процентные ставки в апреле 2022 года. За 12 лет, предшествовавших этому повышению, индекс жилищных услуг рос ежемесячными темпами в 0,2%. С момента повышения темпы роста увеличились на 50% до 0,3% в месяц. В общей сложности рост накапливается до сотен шекелей, на которые будет повышена ежемесячная арендная плата в следующем договоре.

«Высокая процентная ставка делает доходность от аренды менее привлекательной, это заставляет инвесторов продавать активы и искать доходность в другом месте, а также удерживает других людей от покупки квартиры для инвестиций в эти дни», — объясняет Ронен. Результатом всех факторов является низкое предложение квартир, и не только в Тель-Авиве. Ронен сообщает о дефиците предложения в большинстве городов страны, что повышает цены. Основная проблема заключается в том, что это долгосрочный экономический фактор. Даже если процентная ставка будет снижена в ближайшее время, она все равно не достигнет низких уровней 2021 года.

Новые арендаторы: страдают особенно

Еще одним тревожным фактором является положение новых арендаторов, то есть тех, кто переехал или снимает квартиру впервые. В истории с квартирой на Нордау, которую рассказала Ирмиягу, арендная плата подскочила на 20%. По данным ЦСБ, новые арендаторы, снявшие квартиры в мае, платили в среднем примерно на 7% больше, чем их предшественники в тех же квартирах. А лето только началось.

«Даже продолжение снижения процентной ставки не обязательно снизит цены на аренду, особенно в ситуации, когда рынок капитала демонстрирует устойчивость и люди чувствуют, что им не стоит обращаться к недвижимости», — говорит Ронен.