«Мелисрон» увеличила операционные показатели по итогам 2025 года

Компания в сфере доходной недвижимости под контролем Лиоры Офер завершила 2025 год с улучшением операционных показателей — NOI вырос на 7% до 1,6 млрд шекелей, а AFFO увеличился на 6% до 1,2 млрд шекелей. Компания продолжает опираться в основном на торговые центры, в то время как офисный сегмент продемонстрировал более быстрые темпы роста. В сфере жилой недвижимости компания видит будущий двигатель развития, несмотря на то что данные о продажах указывают на замедление.

«Мелисрон» подводит итоги 2025 года с улучшением операционных результатов, пытаясь расширить направления своей деятельности. Компания по-прежнему опирается в основном на коммерческие объекты, однако наиболее резкий рост результатов был зафиксирован именно в офисном секторе, в то время как в жилом секторе планируется расширение, несмотря на слабость рынка.

Показатель NOI, измеряющий скорректированные доходы от арендной платы, вырос на 7% по сравнению с 2024 годом до 1,6 млрд шекелей. AFFO, который считается общепринятым показателем прибыли в компаниях доходной недвижимости, вырос на 6% до 1,2 млрд шекелей. В четвертом квартале NOI вырос на 5% до 415 млн шекелей, а AFFO поднялся на 6% до 321 млн шекелей.

Коммерческие объекты обеспечили 74% от NOI «Мелисрон», и их секторный NOI вырос на 5% по сравнению с 2024 годом. Закрытие торговых центров в июне, во время предыдущей войны против Ирана, было компенсировано последующим ростом посещаемости. По итогам года арендаторы в торговых центрах «Мелисрон» сохранили выручку на уровне, аналогичном зафиксированному в 2024 году, который был рекордным из-за ограничений на полеты для израильтян на фоне войны-в-газе. По отношению к 2023 году выручка в торговых центрах выросла на 11%. Что касается текущей войны, в «Мелисрон» позволили арендаторам отсрочить арендные платежи до марта и отметили, что рассмотрят дальнейшие шаги в будущем.

В торговом центре «Рамат-Авив», где 34,5 тысячи кв. м сданы со 100-процентной заполняемостью, компания завершила в декабре работы по расширению на 3000 кв. м. В «Мелисрон» оценивают, что добавленная площадь принесет годовой NOI в размере 10 млн шекелей, таким образом, годовой NOI торгового центра достигнет 200 млн шекелей.

Заполняемость торговых центров составляет 98% и более, что помогло «Мелисрон» повысить арендную плату в контрактах с новыми арендаторами на 24%. В течение 2025 года компания приобрела у «Мигдаль Битуах» контроль — 51% — в торговом центре «Каньон ха-Захав» в Ришон-ле-Ционе за 818 млн шекелей. Торговый центр принес в 2024 году NOI в размере 103 млн шекелей, а заполняемость в нем составляла 85%. Задачей «Мелисрон» будет поднять уровень заполняемости в нем до уровня, принятого в других ее торговых центрах.

Офисный сектор, на который приходится 26% от NOI, вырос на 11% — более чем в два раза быстрее темпов роста в торговых центрах. Основной вклад в это внес проект «Ландмарк», который был полностью заселен в течение года и принес NOI в размере 108 млн шекелей, что является ростом на 66% и добавкой в 43 млн шекелей по сравнению с 2024 годом.

Две сделки последних недель указывают на ожидаемое продолжение роста в офисном секторе. Одна из них — с Nvidia, на аренду 29 тысяч кв. м в Йокнеаме, в здании, строительство которого должно завершиться в 2028 году. Ожидается, что соглашение принесет годовой NOI в размере 23 млн шекелей. Вторая — с Wiz, на аренду 23,5 тысячи кв. м — чуть менее половины офисных площадей в проекте «Ландмарк B», строительство которого должно завершиться в конце года. Ожидается, что это соглашение принесет годовой NOI в размере 50 млн шекелей из 99 млн шекелей, которые «Мелисрон» рассчитывает получить от проекта при полной заполняемости.

С другой стороны, в Петах-Тикве компания фиксирует слабость на рынке офисов. «Мелисрон» сообщила там о широком предложении офисной недвижимости и о снижении спроса и цен на аренду. Соответственно, в «Парке Офер» в этом городе, где имеется 133 тысячи кв. м для сдачи в аренду, уровень заполняемости является самым низким среди ее офисных парков — 91%. Это после того, как из данных о заполняемости были исключены 15 тысяч кв. м в здании, которое покинула IBM и которое было выведено на ремонт, ожидаемый к завершению в конце года.

«Мелисрон» ожидает, что ее жилое подразделение, через «Авив Мелисрон», полное приобретение которой она завершила в 2024 году, станет будущим двигателем роста и достигнет 12% от ее NOI. Тем самым она стремится уменьшить зависимость от коммерческих объектов, доля которых, как ожидается, снизится до 62%. Наряду с пятью проектами, находящимися сейчас в стадии строительства, компания планирует начать строительство еще восьми до конца года и достичь активного строительства около 2400 единиц жилья. Однако, по крайней мере на данном этапе, она сталкивается с более слабым рынком: в 2025 году она продала 118 единиц жилья, что на 35% меньше по сравнению со 182 единицами жилья в 2024 году.

Генеральный директор компании Офир Сарид заработал в 2025 году 6 млн шекелей (стоимость вознаграждения), а стоимость выплат, полученных Офер, занимающей пост председателя правления, составила 5,8 млн шекелей.