Мэрия Тель-Авива блокирует проекты городского обновления

Скупость и хроническая волокита мэрии Тель-Авива в предоставлении прав на строительство делают проекты ТАМА нерентабельными и не позволяют десяткам тысяч жителей, проживающих в старых зданиях, защитить себя с помощью МАМАДов. Застройщики уже требуют деньги от жильцов для реализации проектов.

Разочарование жителей центра Тель-Авива продолжается: ракеты прилетают, застройщики уходят, а защита отдаляется. В нынешнем раунде противостояния с Ираном снова повторилась картина: жители Тель-Авива и других городов Гуш-Дана, проживающие в квартирах без МАМАДов, самостоятельно эвакуируются с началом боевых действий. Другая альтернатива — бежать в общедомовое убежище или в ближайшее общественное убежище, если таковые имеются. Отсутствие защиты — это уже не вопрос недвижимости о прибавке к площади квартиры, а разница между способностью или неспособностью вести разумный распорядок жизни.

В таких обстоятельствах внимание направлено на сферу городского обновления — почти единственную альтернативу получению квартиры с МАМАДом. С начала войны Тель-Авив, и в частности районы, близкие к Кирие, являются приоритетной целью для иранцев, но именно в таких районах, как 3-й и 4-й кварталы города, крайне сложно продвигать сделки ТАМА 38 теми темпами, что были раньше. Несмотря на то, что это востребованный жилой район, один из самых дорогих в стране и один из немногих, где есть упорядоченный план с четкими правами застройщика, сделки в нем по-прежнему экономически невыгодны. Причина этого — относительно малые права на строительство, установленные мэрией Тель-Авива в плане кварталов. 3-й квартал — это район «Белого города», поэтому права на строительство в нем изначально ниже, чем в 4-м квартале, где прав также относительно немного.

В большинстве зон 3-го квартала разрешено строительство до пяти этажей, что означает среднюю прибавку всего в 1,65 этажа, и она также варьируется в зависимости от различных зон внутри квартала, причем в некоторых случаях речь идет о сокращении этажа по сравнению с правами на строительство в соседнем 4-м квартале или в других районах города.

Когда стоимость строительства была ниже, а цены на квартиры росли, многие здания входили в круг экономической целесообразности, и основная дискуссия шла о размере компенсаций жильцам. Однако с удорожанием строительства, стагнацией и даже снижением цен на квартиры, наряду с ростом расходов на финансирование, доля прибыли застройщиков сократилась. Они не хотят брать на себя риск, и финансирующие организации также не готовы рисковать своими деньгами в проектах такого типа. В эти дни, когда многие владельцы квартир заинтересованы в продвижении городского обновления, они обнаруживают, что в лучшем случае условия сделки изменились до неузнаваемости по сравнению с прошлым, а в худшем — ни один застройщик не захочет приближаться к проекту.

«Еще накануне войны мы видели проекты, в которых застройщики просили пересмотреть соглашения, в основном соглашения о компенсациях. Это началось еще в предыдущем раунде, мы видели, что больше зданий пытаются продвигать проекты, но в центре Тель-Авива это достигло низкой точки в ценах продажи квартир», — сказал адвокат Ишай Ицикович, глава департамента сделок с недвижимостью и городского обновления в фирме «Агмон с Тольчински». По его словам, прибыль застройщиков в 3-м и 4-м кварталах сократилась, и для реализации сделок в большинстве случаев жильцы должны идти на уступки, но иногда и это не помогает. «Я думаю, что война ускорит сделки, но это также потребует уступок в соответствии с определенной иерархией. Это может начаться с отказа от парковочного места и спецификации квартиры, затем от аренды, вплоть до ситуации, когда от жильцов потребуется достать деньги из кармана, чтобы проект состоялся. С юридической точки зрения это проблематичная ситуация, я не думаю, что на основании закона об «отказниках» можно будет заставить владельца квартиры платить деньги застройщику. Будет интересно посмотреть, как к этому отнесутся финансирующие организации, возможно, они потребуют более высокого собственного капитала, и выживут только сильные застройщики».

Адвокат Авив Таса, застройщик в сфере городского обновления и заместитель председателя комиссии по городскому обновлению в Коллегии адвокатов, объясняет, что владельцы квартир в Тель-Авиве, за которыми раньше больше всего охотились, теперь должны доплачивать деньги для реализации проектов. «Раньше каждая квартира получала 8 кв. м, 12 кв. м, а сегодня есть жильцы, которые не получают прибавки и даже должны доплачивать застройщику. Я знаю проекты, которые были заброшены из-за этого, потому что не всем жильцам в здании подходит вариант с доплатой».

Таса объясняет, что он фиксирует отказ от проектов. «На улице Профессор Шор я завершаю проект, а несколько лет назад я рассматривал и соседнее здание, но его взял другой застройщик. Недавно они снова обратились ко мне с просьбой взять проект; застройщик, которого они выбрали, остановил проект накануне решения комиссии, утверждая, что он нерентабелен, и потребовал от жильцов доплату около 350 тысяч шекелей за каждую квартиру. Я изучил данные, я мог бы удешевить это для них на 100 тысяч шекелей, но им все равно пришлось бы доплачивать».

Он рассказывает, что в другом случае получил обращение от жильцов дома на улице Базель, но даже с доплатой в 200 тысяч шекелей проект не стал рентабельным, и сделка сорвалась. «Чтобы сделка была актуальной, жильцы должны быть в минусе, если только речь не идет об особых сделках. Я полагаю, что прибавка этажа помогла бы, но в Тель-Авиве есть уникальные трудности, такие как сложность объединения нескольких зданий, что считается рутиной, например, в Рамат-Гане, а также участки, особенно в 3-м квартале, крайне малы, около 500 кв. м, что затрудняет проектирование и удорожает строительство».

Адвокат Керен Перешкер, совладелец фирмы «Раз Коэн Перешкер и соавт.», говорит, что проекты все еще есть и на каждый выходящий тендер поступают предложения от застройщиков, но компенсации ниже, и жильцы соглашаются, потому что хотят МАМАДы. «В новых проектах предложения, которые подают застройщики, содержат низкую компенсацию, и случается, что жильцы колеблются: подождать ли и выйти на тендер снова через год или принять новые условия. На фоне ситуации жильцы, как правило, настаивают на продвижении даже при меньшей компенсации».

Относительно компенсаций и уступок, которых требуют от жильцов, адвокат Перешкер говорит: «Я сталкивалась с ситуацией, когда застройщик говорит владельцам квартир, что не будет платить им арендную плату в течение всего периода строительства, как это принято в отрасли, и не добавит им площадь к квартире. Был также случай, когда им хотели вернуть площадь меньше существующей». Однако в том, что касается позиции мэрии Тель-Авива, источник в отрасли оценил, что на данном этапе изменений в политике мэрии по этому вопросу не ожидается. «В мэрии Тель-Авива не изменят политику. Они хотят давать минимум, и мне не кажется, что они взломают планы в 3-м и 4-м кварталах, чтобы реализовать больше проектов». По его словам, «у мэрии Тель-Авива нет интереса утверждать много планов, они теряют деньги на городском обновлении, у них нет сборов за улучшение (итель ашбаха), и это ничего не дает им в общественном аспекте: каждая добавленная единица жилья увеличивает расходы мэрии, не принося ей дохода. В любом случае в городе сейчас много проектов, здесь перекопана половина города из-за легкорельсового транспорта и множества других проектов, так что им не к спеху продвигать это сейчас, они наверняка предпочтут подождать год и посмотреть, что произойдет».

Из мэрии Тель-Авива сообщили: «Вопреки утверждениям, в 3-м и 4-м кварталах за последние годы были добавлены тысячи единиц жилья. На сегодняшний день имеются сотни заявок на продвинутых стадиях городского обновления на этих условиях, что доказывает экономическую целесообразность. Планы добавили права на строительство, имеющие экономическую ценность, в том числе для поощрения обновления зданий. Наряду с маршрутом сноса и повторного строительства с защитой, согласно закону, они также включают возможность обновления через альтернативу пристройки к существующему зданию для укрепления здания против землетрясений и добавления защиты с выходом за линии застройки (до 2 метров от боковой границы участка и до 3 метров от задней границы участка). Дополнительные права на строительство были установлены в силу ТАМА 38, срок действия которой истек в 2023 году, но они продолжают действовать в этих планах и являются стимулом для обновления здания».