Между свободой и чрезвычайным положением: битва за городское обновление
Городское обновление стало экзистенциальным вопросом: это не только модернизация зданий, но и создание защиты и безопасности для сотен тысяч жителей. Несмотря на острую необходимость, проекты «Пинуй-Бинуй» продвигаются медленно, оставляя многих без защищенных комнат (МАМАДов).
Тяжелый удар, обрушившийся на Арад и Димону во время войны, наглядно демонстрирует, что периферийные города не могут позволить себе сосредоточиться только на новом строительстве. В Димоне старые кварталы получили серьезные повреждения, были раненые, в то время как расположенные под ними частные дома с МАМАДами (защищенными комнатами) остались практически невредимыми. В Араде лишь чудом инциденты обошлись без погибших.
У войны свои законы — как и у рынка недвижимости. Вопрос о том, где зафиксирован наибольший рост цен за последний год, получает неожиданный ответ: согласно данным Центрального статистического бюро, цены на квартиры в Израиле снизились почти на 1% за прошедший год. Однако средний показатель по стране скрывает сложную картину. За общими данными кроются резкие разрывы: на севере зафиксирован рост цен примерно на 3,2%, на юге — примерно на 0,6%, в то время как в Центральном округе зафиксировано снижение на 3,9%, а в Тель-Авиве — на 2,8%.
Именно периферийные районы, которые годами считались более слабыми, продемонстрировали устойчивость и растущий спрос. В Ашкелоне зафиксирован рост числа просмотров объявлений о недвижимости на 159% с начала войны. Нетивот возглавил таблицу продаж квартир в 2024 году, и даже в Офакиме зафиксирован аномальный спрос с ростом на 77% во втором квартале 2024 года по сравнению с предыдущим. В Сдероте в проекте «Рейсдор» все 79 квартир были проданы в течение месяца по средней цене около 2,5 млн шекелей. «Это показывает, что, несмотря ни на что, взгляды жителей и инвесторов устремлены вперед», — заявил Яки Рейснер, председатель и владелец «Рейсдор Йезамот». Ишай Рот, генеральный директор группы «Шоваль», рассказывает, что в проекте «Парк Цамерет Акко» 68 квартир были проданы через интернет еще до установки первого рекламного щита. Тот, кто инвестировал в 2024 году, сделал правильную ставку, так как рост цен продолжился и в следующем году.
Парадокс обновления
И все же, несмотря на скачок примерно на 15% в объемах начала строительства в рамках городского обновления в 2025 году, доля проектов «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка) фактически находится в упадке. Иерусалим представляет собой яркий пример работающей модели: каждая пятая квартира в городе, построенная за последний год, была возведена в рамках городского обновления. В Хайфском округе зафиксирован рост на 6,5%, а на севере — на 3,4%, но в абсолютных цифрах речь идет о мизерных объемах: снесено всего 112 квартир.
Напротив, на юге зафиксировано резкое падение на 65,4%: только 289 квартир вошли в процесс строительства по сравнению с 835 в предыдущем году. Разрывы становятся очевидными при рассмотрении показателя сноса старых квартир. За три года, предшествовавших войне, в Северном округе было снесено всего 425 квартир, в Хайфском — 962, а на юге — 343. Для сравнения, в округе Тель-Авив за тот же период было снесено 8 318 квартир, а в Центре — 2 905.
Потенциал огромен: около 93% зданий, требующих укрепления в периферийных городах, до сих пор не укреплены. В Кирьят-Шмоне, подвергающейся обстрелам с начала войны, за последнее десятилетие был реализован только один проект ТАМА-38 с добавлением 11 квартир. В Акко кварталы стареют, десятки квартир пострадали от атак «Хезболлы», и жители вынуждены справляться без МАМАДов. В Тверии в эти дни продвигается масштабный план на площади около 61 дунама в районе Кирьят-Шмуэль, включающий снос 131 квартиры в 12 старых зданиях и строительство около 1 040 новых единиц жилья.
Тем временем главы местных властей на севере поднимают красный флаг. Глава объединения городов севера Ронен Плот, мэр Ноф-ха-Галиль, предупредил: «Расходы на войну сильно обременяют нас. Мы работаем круглосуточно, доходы сокращаются. Государство должно вмешаться сейчас, не нужно ждать окончания войны». Мэр Афулы Ави Алькабец также указал на пробелы в защите: «В рамках программы «Ам Ке-Лави» министерство внутренних дел перечислило властям специальный бюджет, в этот раз ничего не было получено».
Параллельно на рынке формируются новые идеи. На севере развивается концепция обновления, начинающаяся в самом сердце городов — в старых торговых центрах и ветхих общественных зданиях. Шломи Дахан, со-генеральный директор группы «Нецер Исраэль», описывает: «Для владельцев бизнеса обновить магазин — это покрасить стену. Они не смели мечтать о новом комплексе с современным магазином, над которым живут сотни новых семей, становящихся потенциальными клиентами на расстоянии спуска на лифте».
Начинает двигаться, но возможность упущена
Земельное управление Израиля разрешило зарезервировать 835 единиц жилья в качестве «дополнительной земли» для проектов городского обновления в Йокнеаме — беспрецедентный шаг для создания экономической целесообразности. Решение позволяет резервировать до 15% от общего количества единиц жилья в рамочном соглашении города в пользу земли вне зон обновления. Ади Буркин, генеральный директор «Прашковски Групп», отмечает, что компания находится на продвинутой стадии планирования трех зон объемом в сотни квартир.
На юге после 7 октября правительство утвердило эвакуацию около 27 тысяч жителей Ашкелона из старых кварталов в отели стоимостью около 160 миллионов шекелей. Мэр Томер Глам годами предупреждал о необходимости укрепления зданий и приоритете городского обновления над новыми районами. Оглядываясь назад, кажется, что его предупреждения были точными.
Где правительственные планы?
На конференции по поддержке периферии «Надлан Медиа» министр строительства и жилищного хозяйства Хаим Кац представил амбициозную цель: строительство 100 тысяч квартир на периферии и инвестиции в размере около 27 миллиардов шекелей. Однако отрасль ждет оперативных шагов.
Йоси Прашковски, председатель компании «Прашковски», говорит: «Государство обязано улучшить инфраструктуру, чтобы у местных властей был интерес продвигать разрешения на строительство». Игаль Демри, владелец компании «Й. Х. Демри», добавляет: «Сегодня есть золотая возможность стереть термин «периферия» и поощрять молодые пары переезжать сюда путем субсидирования земли и грантов».
Асаф Симон, генеральный директор «BST Йизум», уточняет: «Городское обновление за пределами Гуш-Дана превратилось из экономической необходимости в национальную потребность. Мы занимаемся не блоками, мы занимаемся людьми». Ран Янай, генеральный директор и владелец компании «Ц. П.», резюмирует: «Если государство не догадается радикально сократить процессы, разрыв между оборонной потребностью и фактическим исполнением оставит десятки тысяч израильтян без надлежащей защиты».
Забытая опасность: землетрясения
В дискурсе о безопасности мы забыли о еще одной угрозе — землетрясениях. В городах, расположенных в сейсмоопасных зонах — Кирьят-Шмона, Бейт-Шеан, Цфат и Тверия — показатели реализации городского обновления значительно ниже. В Бейт-Шеане нет ни одного проекта городского обновления, несмотря на высокий риск. Напротив, в Беэр-Шеве наблюдается обратная тенденция: город лидирует в темпах «Пинуй-Бинуй». Мэр Рувик Данилович отмечает: «Городское обновление — это двигатель роста и городской безопасности одновременно».
Потенциал огромен: в ходе государственного картографирования вдоль Сирийско-Африканского разлома было выявлено 110 потенциальных зон, где можно построить около 37 тысяч новых квартир. Йонатан Азар, заместитель генерального директора по городскому обновлению в группе «Й. Д. Барзани», заключает: «Городское обновление на периферии — это стратегический инструмент укрепления гражданской стойкости. Требуется переход от реактивной политики к инициативной».
Возможно, этот Песах ознаменует начало новой эры, в которой периферия освобождается от многолетнего пренебрежения и становится фронтом безопасности, обновления и надежды.
