Минфин Израиля: владельцам квартир придется разделить риски в проектах городского обновления

В то время как Государство Израиль продолжает выплачивать значительные компенсации через Фонд налога на имущество жителям и предприятиям, пострадавшим в ходе войны, в Министерстве финансов подчеркивают: в эпоху оборонной и экономической нестабильности государство не сможет в одиночку нести все риски.

На конференции по недвижимости сайта «Магдилим» Тамар Чин, координатор по вопросам жилья и городского обновления в бюджетном отделе Министерства финансов, затронула тему распределения ответственности между государством, застройщиками и владельцами квартир. По ее словам, существующая модель городского обновления, при которой жильцы пользуются всеми выгодами, но не подвергаются экономическим рискам, требует пересмотра. «Сегодня существует механизм, при котором жильцы делят прибыль. Они должны видеть и риски. Если происходит снижение экономической целесообразности проекта, жильцы также должны быть соучастниками этого процесса», — заявила Чин.

Эти заявления звучат на фоне рекордных объемов исков, поданных в Фонд налога на имущество в связи с прямыми попаданиями в здания и порчей имущества с начала боевых действий. В Министерстве финансов поясняют, что фонд предназначен для обеспечения сети безопасности в чрезвычайных ситуациях, но он не может решать проблемы экономической целесообразности проектов или гарантировать прибыльность на меняющемся рынке.

Чин подвергла резкой критике утверждение программ городского обновления, которые изначально не являются экономически обоснованными. «Нельзя продолжать утверждать программы с граничной рентабельностью. Проект на бумаге, который невозможно реализовать, — это фикция», — подчеркнула она.

По ее словам, рынок городского обновления составляет сегодня около трети от объемов начала строительства в Израиле, однако часть проектов была утверждена в условиях низкой процентной ставки и стоимости строительства, которые кардинально отличаются от сегодняшних реалий. Резкий рост процентных ставок, удорожание сырья и нехватка рабочих рук сделали многие проекты менее выгодными. В Министерстве финансов полагают, что при планировании необходимо создавать больший запас прочности, чтобы предотвратить остановку работ на полпути.

Параллельно Чин направила четкий сигнал инвесторам, пояснив, что Минфин намерен добиваться продления временного постановления, устанавливающего налог на покупку в размере 8% на инвестиционные квартиры. По ее словам, снижение налога в 2020 году увеличило спрос со стороны инвесторов и затруднило приобретение жилья для тех, кто покупает первую квартиру. «Цель Министерства финансов состоит в том, чтобы выгоду от снижения цен получали покупатели первой квартиры, а не инвесторы», — отметила она.

Борьба местных властей и трудности на местах

Мэр Реховота Матан Диль рассказал на конференции о последствиях ракетных обстрелов города, сообщив, что три ракеты нанесли значительный ущерб более чем 200 зданиям, включая семь общественных объектов. По его словам, главный урок этого кризиса заключается в необходимости комплексного подхода, а не только точечного восстановления. Диль добавил, что мэрия перешла на ускоренный путь планирования, а ключом к успеху является доверие жителей и постоянный диалог с ними.

В ходе дискуссии была поднята еще одна проблема, задерживающая проекты расселения и застройки («пинуи-бинуи»): подписание договоров с мелкими застройщиками, не способными реализовать программу на практике. Поли Тетро, основатель и генеральный директор Top Capital, отметил, что крупные компании, приходящие на участки, иногда обнаруживают, что выписка из реестра заблокирована предупредительными записями мелких застройщиков, которые действовали на этом месте ранее и не сняли свои обязательства. Тетро подчеркнул, что финансирующие организации обязаны проводить глубокие проверки финансовой состоятельности застройщика для завершения проекта.

Михал Гур, генеральный директор компании «Перец Бони ха-Негев», призвала запустить национальную разъяснительную кампанию для владельцев квартир. «Нужно повышать осведомленность людей и объяснять им, какой ущерб они наносят сами себе, подписывая договоры с организацией, которая не является финансово устойчивой, не имеет опыта и соответствующих полномочий. Домовладельцы оказываются в ловушке, из которой сложно выбраться, и от этого страдаем мы все», — заявила Гур.

Адвокат Ор Керен, партнер и основатель офиса «Коэн-Кацав, Керен, Дахан и партнеры KDC», представляющего интересы владельцев квартир, подытожил, что жильцы являются главными пострадавшими от нереализации проектов. «Наша роль заключается в создании гибкого соглашения для проектов с экономической неопределенностью. В последнее время стало трендом, что как только показатели в отчете не сходятся, застройщики предлагают уменьшить компенсации. Я не говорю, что нет ситуаций, когда это необходимо, но сначала нужно сделать все, чтобы этого избежать», — заключил он.